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平成16年度の住宅税制に関する「改正内容」をまとめています
■ 損益通算の廃止
＜解 説＞ 自分の居住用ではない土地および建物など（投資用不動産）を売却し譲渡損が発生した場合、改正前は給与所得や事業所得など他の所得と損益通算して赤字分を差し引くことが可能でしたが、改正後は不動産の譲渡損失が発生しても他の所得とは損益通算も繰り越し控除もできなくなりました。 ＜注意点＞ 損益通算廃止の対象はあくまで「居住用以外の不動産」です。マイホーム（居住用不動産）については一定の要件のもと損益通算（2年度目以降も引続き損益通算できることを繰越控除という）が認められています（下記参照）ので、混同しないようにしてください。
■ 譲渡損失繰越控除の要件緩和
＜解 説＞ 買い替え時に譲渡損が発生した場合、その損失を譲渡した年および以後3年間まで総所得金額から控除することができる制度ですが、従前の適用条件で必要とされた「譲渡資産（いままで住んでいた自宅）に住宅ローン残高がある」要件が撤廃されました。 「買い替えする」ことと「住宅ローンを組んで新たに取得する（現金購入は不可）」の両条件は従来どおり満たさなければならない点は変更ありません。 さらに、平成15年末で期限切れとなる同制度が3年間（平成18年12月31日まで）延長されました。
■ 特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除の創設
＜解 説＞ 前段で解説した「譲渡損失の繰越控除制度」は自宅を売却して新たな新居を購入する（買い替え）場合に適用される制度ですが、改正により単純に売却だけ（買い替えはしない）でも譲渡損が発生した場合に、総所得金額から最長4年間控除できるようになりました。 ＜注意点＞ ここでいう「譲渡損」とは『自宅の売却額より住宅ローン残高が上回った場合の差額』を指します。自宅の売却額より住宅ローン残高が下回る、あるいは住宅ローン自体の返済が完了（完済）している場合には当該制度は利用できませんのでご注意ください。
■ 住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減措置の緩和
＜解 説＞ 土地を取得した方と、その土地の上にある住宅を取得した方が同一である場合、〔土地１平方メートル単価×床面積（最大200平方メートル）×税率（％）〕相当が不動産取得税から軽減される制度において、経過年数要件が3年から4年へと1年緩和されました。 さらに、同軽減制度が2年延長されました。
■ 固定資産税の新築住宅の減額制度の規制強化
＜解 説＞ 新築された住宅の床面積について一定の要件を満たす場合には、新たに課税される年度から3年あるいは5年度分、固定資産税の2分の１が減額される制度において、戸建以外の貸家住宅の床面積要件の下限が厳しくなりました。
■ 土地・建物などの長期譲渡所得の課税の特例
長期譲渡（譲渡した年の1月1日時点で保有期間5年超）所得の特例について、上記のように税率を引き下げました。 ＜注意点＞ なお、保有期間が10年超（譲渡した年の1月1日時点）の居住用財産を譲渡した場合に適用される「居住用財産の長期譲渡所得の特例」は平成16年度の税制改正では何ら変更ありません。従来どおり利用が可能です。 ＜居住用財産の長期譲渡所得の特例の税率＞
■ 長期譲渡所得の100万円特別控除の廃止
＜解 説＞ 譲渡益が100万円までは非課税であった制度が廃止されました。
■ 土地・建物などの短期譲渡所得の課税の特例
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