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【ご注意とお願い】 以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。
事前審査後に退職すると「再審査」となる可能性がきわめて高いでしょう。つまり、悪影響するということです。貸し手（金融機関）の立場になって考えてみれば、２人で返済する約束をしたのに、突然に１人に減ってしまえば「話が違う」となるのは当然です。 逆に（あまり大きな声では言えませんが）、収入合算により夫婦２人で住宅ローンを組んでいても、融資が実行され、残金精算および登記が完了してしまえば、その後に転職しようが退職しようがまったく影響しません。もちろん毎月の返済が滞るようでは困りますが、返済計画に負担がなければ奥様が退職しても大丈夫です。 そこで、奥様の退職時期をコントロールできるのであればコントロールし、融資が実行されるまで働き続けるようにしましょう。そうすれば、住宅ローン審査で心配する必要はなくなります。
【確認事項】 相談内容を整理しますが、住民票は夫婦２人で別々にするが、生活の主たる場所はお２人とも新居マンションで、そろって生活を続ける（？）という意味でしょうか？ また、以前のお住まいに住宅ローンは残っていますか？残っていれば誰が、いくら借りて、いくら残っているのか（残額）も教えて下さい。（by平賀）
住宅ローン減税の基本的な考え方として、年末の12月31日時点で減税対象不動産がどのような状態となっているかがポイントとなります。仮に12月１日で取り壊してしまえば減税対象不動産は12月31日時点で存在しないことになりますので、住宅ローン減税はストップします。今度は翌年の１月１５日に取り壊したとすると、該当年分は減税が受けられますが、それ以降は還付されません。 一方、新築する住宅が「住宅ローン減税の適用要件」を満たしていれば、リフォームローンに代わって新築分のローンに対して減税を受けることができます。建物が完成し、入居を開始した年分に該当する時期に確定申告を行ってください。
現実問題として、十分想定されるケースであると思います。長期間にわたるローン返済のうち、どういったトラブルがあるかは分かりません。ご質問のように夫婦で連帯保証人となり、それぞれが住宅ローンを返済していく関係となると、原則はご自分の借り入れ分はご自身で返済しなければなりません。 しかし夫婦関係にあり、生活を同じくしているような場合では、たとえご主人が奥様の分を肩代わりしても（逆のケースも可）贈与税を課すことはしません。税務署が調べようがありませんし、きちんと滞りなく返済されていれば夫婦のどちらが返済を行っても心配はありません。 【関連サイト】共働きマネープランの落とし穴
もうしばらくお待ちください。
平成16年9月に200万円を繰り上げ返済したことで、およそ58万円の利息が軽減できているはずです。2年6カ月分の返済を短縮できた計算です。 次に、もし平成17年1月に300万円を再び繰り上げ返済したとすると、軽減できる利息は約63万円となり、3年6カ月分の返済期間を短縮することができます。しかし、2回にわたり合計で500万円の繰り上げ返済を行うと、当初は15年返済で予定していた資金計画が10年未満（繰り上げ返済によって返済期間が短縮されたため）になってしまい、住宅ローン減税は以後、受けられなくなります。 平成17年1月に約200万円の繰り上げ返済を行う（軽減利息は約45万円）と、ぎりぎり返済期間が10年以上確保できますので、引き続き住宅ローン減税を受けることが可能となり、収入に変動がなければ平成17年分としては約8万円強の所得税が還付されるはずです。 平成18年以降、一度も繰り上げ返済を行わず（一度でも繰り上げ返済を行うと住宅ローン減税はストップします）返済を続けたとすると、平成18年分から最長で8年間（平成25年まで）住宅ローン減税を受けることが可能で、かなりの概算ですが8年間で合計50万円程度の所得税が戻ってくると試算します（給与が一定と仮定）。 最後に、繰り上げ返済とローン減税のどちらが有利なのかといった損得勘定ですが、もともと融資期間も融資金額もそれほど多くないので、ミサコさんのケースでは繰り上げ返済による利息軽減効果と、住宅ローン減税の還付額に大差はないようです。 そこで、万が一に備えて現金を手元に残しておきたいのであればローン減税を優先、少しでも早く住宅ローンを返し終えたいのであれば繰り上げ返済を行うといいでしょう。 なお、最終的な判断は各自にてお願い致します。
住宅ローン減税は「所得税法」上による還付制度です。従いまして、給与所得に限らず配当所得や譲渡所得も住宅ローン減税の対象となります。特定口座の源泉徴収制度を選択されていれば、証券会社が損益計算をすべて代行してくれ確定申告も不要となりますので、本人がローン減税の還付手続きとして何かすることはないはずです。 なお、特定口座制度をはじめ、証券税制についてはお取り引先の証券会社で確認をしていただきますよう、お願い致します。
社内融資が利用できるのはうらやましいですね。もし財形融資をしていれば、財形で残りの1500万円を借りることをおすすめします。 それが無理であれば、「多少金利が高くても長期固定」がいいのか「現在の低金利の恩恵を受けたいので、短期固定型」がいいか考えてみましょう。判断のポイントはどれだけ金利変動のリスクを取れるかにかかってきます。固定金利の最大の魅力は「毎月の返済額が一定なので、長期的な資金計画が立てやすい」ことです。「もしかしたら金利が上昇して、住宅ローンの返済に家計が圧迫されるのではないか」といった不安がないので、心配性な方は長期固定金利が向いています。 他方、仮に金利が上昇して毎月の返済額が多少増えたとしても、その分を吸収できる（＝リスクを取れる）だけの経済的かつ精神的な余力があれば、短期固定金利を選択し、当面の低金利の恩恵を受けることは有益だと考えます。 お子さんのご出産との兼ね合いも考えながら、ご夫婦で「どの程度リスクを取れるのか」話し合ってみてください。取れるリスクの度合いが明確になれば、おのずと住宅ローンも決まってくるはずです。
【確認事項】 住宅ローンの名義人がどなたなのか記載がありませんが、当然ながらマコトさんご本人でよろしいでしょうか？収入合算などがあれば、同時に教えて下さい。また、土地と建物の持分割合はどうなっているでしょうか？ （by平賀）
土地2000万円相当と、建物も2000万円相当を息子さんが単独で住宅ローンを組んで返済する場合、ローン減税は4000万円全額に対して適用を受けることが可能です。 しかし、「満額」かどうかは分かりません。ローン減税の還付額は、住宅ローンの名義人が該当年1年間に源泉徴収された所得税額と、年末のローン残高の一定割合（2004年入居であれば１％）のうち、どちらか少ない方の金額を上限とするからです。ご注意ください。
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