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【ご注意とお願い】 以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。
法的措置とは「競売」のことではないでしょうか？ローンの支払いが滞納してしまい、返済の見込みが期待できなくなり、債務（借金）が不良債権化しそうになると、金融機関は現金化して融資を回収しようとします。現金化する方法が抵当物件（＝ご自宅）を強制売却すること、つまり「競売」です。 競売を実行するにはおよそ半年程度かかるため、現実には即座に競売とはなりません。 これから出来ることとし、返済期間の延長（毎月負担額を下げる）や、高い金利で借り入れを起こしていればローンの借り替え（ただし、ご自宅の担保価値による）など、金融機関と返済計画を立て直すことが先決です。早め早めの行動が欠かせません。
「販売会社が連帯保証人」という意味がよく分かりませんが、保証料は保証会社に支払うべきで、なぜ販売会社に支払ったのでしょうか？販売会社を経由（代理受領）して保証会社に届いていれば、保証会社と交渉するべきですし、あくまで想像ですが販売会社が保証料を受け取っているのではないでしょうか？ 「誰が保証料を受け取ったのか」事実関係をはっきりさせることが先決でしょう。受け取った相手がはっきりすれば、その相手に返還請求するのです。 その後の進展がありましたら、是非、ご報告ください。お待ちしております。
まず始めにリフォームローンと住宅ローン減税の関係についてですが、Ｈ17年度の税制改正に関係なく、今回のケースではリフォームローン部分について所得税還付は受けられません。減税の対象となるのは、中古住宅取得に要したローン部分だけです。 詳しくは【関連サイト】 リフォームの場合の築年数要件 をご参照ください。 次に、年末に発表された税制改正大綱が確定する前提で、以下、話を進めます。Ｈ17年1月16日時点での回答例です。改正（予定）内容を復習しますと 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用対象となる既存住宅の範囲に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準、またはこれに準ずるものに適合する一定の既存住宅を加える。ただし、Ｈ17年4月1日以降に既存住宅の取得をし、自己の居住の用に供する場合に適用する。 新制度の適用を受けるためにはＨ17年4月1日以降に既存住宅の取得をし、自己の居住の用に供しなければなりません。「取得日」とは「引き渡し日」あるいは「登記の移転日」とするのが通例です。ご質問の内容ではＨ17年3月時点で残金精算を行うとのことですので、「残金精算」＝「取得」と解釈されるかどうか、税務署で確認する必要があります。 また耐震基準については、現在、はっきりしたことは分かっておりません。
財形には「公庫財形」と「事業主財形」の2種類あります。 公庫財形とは住宅金融公庫から直接融資を受ける財形で、財形貯蓄（一般、年金、住宅いずれの財形貯蓄でも可）を1年以上続け、50万円以上の残高があれば財形貯蓄残高の10倍（ただし購入住宅の8割まで）まで借りることができます。申し込みできるのは、勤務先から住宅手当や利子補給などの援助（「負担軽減措置」といいます）が受けられる70歳未満（申し込み時）の方です。 申し込みは、マイホームを管轄する「住宅金融公庫業務取扱店」と表示のある金融機関で受け付けます。 一方の事業主財形とは雇用・能力開発機構（＝財形の運営機関）が勤務先を通して融資する制度で、手続きはすべて勤務先で行います。融資条件も勤務先によって異なり、一般的には公庫財形より有利とされています。感覚としては社内融資に近い性格を持ち合わせていますが、勤務先を退職する際には残金を一括返済しなければなりません。転職などの制約が出てきます。 アドバイスとしては、最初にどちらの財形が利用できるのかを確認しましょう。事業主財形が可能であれば、融資条件を確認し、公庫財形と比較して有利な方を選択すればいいでしょう。 財形融資は金利が低いだけではなく、様々な優遇措置（負担軽減措置など）も用意されていますので、上手に活用してください。
最初に考えたいのは、あと少しでお父さんは定年を迎える予定ですので、退職金を不足分に充てることはできないでしょうか？2年間待たなければなりませんが、可能であればすべて現金決済となりますので、最もシンプルな解決方法です。 次に考えられるのは、いずれやってくる相続を見越して、両親のどちらかが他界した場合に同居する考えがあれば、親子リレー返済を利用して住宅ローンを組むのも1つです。最初は両親だけが住み、いずれ子供世帯が住む（将来同居）ことができます。デメリットとして、すべての金融機関では取り扱っていない（同時に同居が条件）ことと、親子リレー返済を利用するとご主人は新たに住宅ローンを組めません。 また、住宅ローンは申し込み本人が居住することを融資条件にしていますので、両親（だけ）が住むための住宅資金とし、息子（ご主人）が借り入れを起こそうとしてもほとんどの銀行はお金を貸しません。「投資マンション用」として利用されるような信販系などノンバンクからの融資となります。ノンバンクは金利が高く、審査も厳しいので簡単には融資を受けられないでしょう。 最善策としては、退職金を充てにするか、手持ち資金で届く範囲のマンションを購入することです。
最初の検討事項として、社内融資の「しがらみ」は問題ありませんか？独立や転職を思い立ったときに、会社から融資を受けていると退職できないことがあります。借り入れ額がそれ程大金ではないので退職金で精算できる範囲とは思いますが、中期的に独立などの予定があれば早めに返済するのがベターでしょう。 次に、繰り上げ返済をシュミレーションしてみます。労働金庫と社内融資では返済開始時期にズレがありますが、どちらも平成17年2月に約100万円を期間短縮型で繰り上げ返済したとすると
となります。労金は２２か月分、社内融資は４６か月分の期間短縮となります。 ＜お願い＞ 最終的な計算結果は金融機関でご確認いただけますよう、お願いします。
まず、諸費用についてご説明します。マイホームの購入代金以外に必要となる費用で、「現金」で用意しなければなりません（通常、ローンは組めません）。一般的な内訳（例）は
マイホーム取得価格や借り入れ金額によって異なりますが、上記1〜3だけを合計しても50万円程度は必要になります。5番目の仲介手数料は利率が法律で定められており、『成約価格×3％＋消費税』となります。 次に「頭金ゼロでマイホームが買えるか」＝「100％ローンが組めるか」と言われれば、絶対に無理ではありませんが、その他に条件が必要です。例えば、他に不動産を所有していれば担保として差し出す、売主の不動産会社があっせんする無担保融資（提携ローン）を利用する、などが想定されます。 ご相談のケースでは諸費用として約100万円、頭金として約200万円（物件価格の1割）、合計で300万円の現金が欲しいところです。
年収から逆算して、「いくらまで借りられるのか」計算してみましょう。年収が450万円（税込）なので、返済比率を25％と設定すると、1年間のローン返済額は112万5000円（450万円×25％）です。 金利3.0％で30年、元利均等返済のローンを組んだとすると、借り入れ可能額は約2220万円となります。金利を4.0％で30年返済とすると、可能額は約1960万円となります。頭金を1000万円（諸費用は別途、必要）として、住宅ローンを2000万円組んで30年で返済していくと、無理のない資金計画になります。 自己資金に余裕があれば、返済期間を短縮するなり、繰り上げ返済を活用することも有効となります。
住宅ローンを借り替えた際に、再び住宅ローン減税の適用を受けるためには、以下の要件を満たすことが必要となります。
今回の相談では、土地と建物で二分されていたローンの名目をひとまとめにするだけで、名義の変更もありませんので、いままで還付されていた減税額に変更ありません。特に影響はないはずです。
「ローンの名義」および「マンションの名義」がともに奥様にある状態で、名義には直接関与しない第三者、当該ケースではご主人が代わりにローンの返済を行うことは、税制上、夫から妻への贈与に該当します。夫婦それぞれがローンを組み２人で返済していて、その後奥様が退職してしまい、ご主人が単独で２人分の返済を行うケースでは一般的に贈与税を課すことはしませんが、ご相談の内容では贈与税の対象となります。 そこでまず始めに、ローンの融資元（金融機関）へ「奥様が退職し、代わりにご主人が単独で返済している」ことを連絡しましょう。併せて、税務署へも対応策を相談するようにして下さい。 住宅ローン減税に関しては、会社にそのまま勤務していれば2年目以降、年末調整と同時に手続きを行ってくれますが、すでに退職している以上、不可能です。そこで確定申告をすることとなりますが、その際の必要書類となる「源泉徴収票」が入手できませんし、奥様は（収入がないため）所得税自体を支払っていませんので、住宅ローン減税の還付を受けることはできません。
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