無料相談回答集（６）

以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。

　２年前に3200万円で新築マンションを購入し、頭金800万円、住宅ローンを2400万円組みました。全額公庫から融資を受けていますが、金利は２．０％（11年以降は３．５％）です。

　ところが、民間銀行では２％を下回る商品が登場してきたこともあり、ローンの借り替えを考え始めていますが、一方では公庫金利が上がる段階（11年目の到来）まで現状でもいいようにも思い迷っています。よきアドバイスをお願いします（2005/01/30 ミヤシロさん）。

住宅金融公庫は金利の下限が２．０％と決まっております。つまり、一番低い金利のときに公庫を借りられているので、とても幸運と考えて差し支えありません。今後、さらに条件のいい新型ローンが登場すれば話は別ですが、現状では11年目の二段階金利のときまで、このままで構わないと思います。

　神奈川県で新築マンション（3200万円）を契約し、現在は融資先をどこにするか思案している最中です。自己資金が諸費用分しか準備できていないために、100％ローンを組むことになりそうです。

　ご意見を伺いたいのは、基本的に固定金利でローンを組みたいと考えていますが、変動金利で全期間１．２％優遇が受けられる商品などを目にすると、変動金利は非常にリスクがあることは分かっていても、気持ちが揺れてしまうのです。「１．２％優遇」であれば変動金利でもリスクは少ないと考えていいものでしょうか？（2005/01/25 山田さん）

基本的な考え方はいくら借りられるかではなく、いくら返せるかです。余分な利息は誰も支払いたくありませんが、仮に金利が上昇して毎月の返済額が増えたとしても、収入に余裕があり増額分を十分カバーできるのであれば、現在の低金利商品を積極的に利用するといいでしょう。

逆に、返済が増えることが精神的、かつ、家計的にも負担につながるようであれば、多少金利は割高でも固定金利が向いていると思います。

　完全分離二世帯住宅を検討しています。家族構成は両親（父母ともに59歳）と妹（29歳）、我が家は夫（35歳）、妻（37歳）そして子供（2歳）です。準備資金は親から1500万円程度、私たち子供世帯で3年後には400万円程度は用意できる予定です（だたし、現在はゼロ）。ローンは全額私（夫）が借り入れます。

　こうした状況のなか、どの時期に購入（タイミング）を考えるのがベストでしょうか？毎月家賃として7万円を支払っており、また、両親所有のマンション（築10年）を売却して二世帯住宅の資金に充てるため、築年数が経過するごとに資産価値（売却額）が目減りするようにも感じています（2005/01/25 タバタさん）。

確かに、購入のタイミングを見定めることは簡単ではありません。ご相談内容からすると「家賃がもったいない」「両親所有のマンションの価値が下がる」といった、ファイナンス（お金）面での心配ばかりが先立っているように見受けられますが、「なぜ今、二世帯住宅を検討し始めたのか」その理由は明確になっていますか？現在の生活の何が不満なのでしょうか？その動機がはっきりすれば、マイホーム購入の道筋にもメドが経つように思います。

また、「妹さんはいつまで住み続けるのか」「2人目のお子さんの予定」といった家族構成の変化もシミュレーションしてみるといいでしょう。「家賃がもったいない」のであれば3年も待つことは逆に無益となります。総合的に考えることが必要といえます。

　住宅ローン減税の築年数要件に「耐火建築物」とありますが、「耐火建築物」なのか「非耐火建築物」なのかの判断はどのようにすればいいのでしょうか（2005/01/14 Ｓ＆Ｓさん）。

耐火建築物とは、建物の主たる部分の構成材料が「石造」「れんが造」「コンクリートブロック造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」のものをいいます。

従いまして「耐火建築物」かどうかは、建物の登記簿表題部に記載された「構造」の欄に、上記６つの構造のどれかが記載されていれば耐火建築物に該当し、それ以外であれば非耐火建築物となります。

　住宅ローン控除と転勤について教えて下さい。すでにローン減税は受けていますが、今年の4月から単身赴任することが分かりました。家族は引き続き残るので「減税自体は継続する」ということですが、その際に何か手続きは必要でしょうか？（2005/01/21 ミサキさん）

勤務先の会社で毎年、年末調整によって所得税の還付を受けているはずですので、たとえ単身赴任しても例年どおり年末調整によって戻ってきます。従いまして、税務署への届け出などは必要ありません。

補足として、家族全員で転勤（家には誰も残らない）し、転勤から戻った場合に住宅ローン減税の再適用を受けるためには、転出前に税務署へ届け出ることが必要になります。

【関連サイト】急な転勤で「住宅ローン減税」はどうなる？

　　平成16年11月に新築マンション（登記簿面積５０．２平方メートル）を購入し、同時に併設の分譲駐車場（２０平方メートル）も購入しました。マンション本体だけではなく、分譲駐車場の取得代金も同時に住宅ローンとして借り入れを起こしていますが、この場合に住宅ローン減税はどうなるでしょうか？

　なお、売買契約書上も登記簿上も、マンションと駐車場は別々に扱われています（2005/01/21 マシモさん）。

住宅ローン減税は、自ら居住するための住宅に対する制度です。従いまして、減税の対象となるのはあくまで「新築マンションの取得に要する借り入れ部分」に限られます。分譲駐車場相当は対象外となります。

　数年前に父が購入した土地（父が名義で、ローン返済中）の上に、私（息子）が建物を今年に新築する予定です。建物を新築するためのローン及び建物の名義はともに私とするつもりですが、その際に住宅ローン減税は土地と建物それぞれに受けられますか（2005/01/16 ナナシさん）。

住宅ローン減税はあくまで「建物」に対する減税制度です。マンションや建売一戸建て、さらに注文建築の場合も、土地と建物の名義が同一人（共有名義を含む）であれば、特例として土地部分のローンも認めています。そのため、ご相談のケースでは、息子さんが組む建物に対するローンだけが減税対象となります。土地（お父さん）部分は適用外です。

　平成12年8月に住宅を取得し、住宅ローン減税が最長15年間受けられることになっています。繰り上げ返済を行い、15年間経たない（ローン減税の適用期間が残っている）間に完済してしまうと、その後のローン控除は受けられなくなるのでしょうか？

　また、平成15年7月にローンの借り替えをしましたが、影響ありますか（2005/01/14 魚井さん）。

住宅ローン控除を受けるには、当該年の12月31日現在で「ローン残高」を有していることが必要です。従いまして、本来であればローン控除の適用期間が残っていても、借り入れがゼロ（完済）となれば所得税は還付されません。

補足として、当該年の年末にローン残高を有していても、期間短縮型の繰り上げ返済を行い短縮後の借り入れ期間が10年を切ってしまうと、住宅ローン減税はストップします。

詳しくは【関連サイト】繰り上げ返済した場合の注意点をご覧下さい。

　平成14年に土地を取得し、その上に建物を建築しました。そして現在、以下の３箇所から融資を受けています。

　１）公的融資（土地＋建物）　　２）民間融資（土地のみ）　　３）民間融資（土地＋建物）

このうち、2番目の民間融資と3番目の民間融資を借り替えてひとまとめにした場合、引き続き住宅ローン減税は受けられるでしょうか（2005/01/12 アイダさん）。

借り替え後の住宅ローンが返済期間10年以上で、かつ、当初のローン返済のためのものである場合は、引き続き住宅ローン減税が継続します。

平成14年の入居当初に適用された住宅ローン減税の内容が、そのまま継続します。まったく始めからの新規適用ではありません。

　住宅ローン控除について質問します。昨年（Ｈ16年）9月に新築一戸建てを購入しました。名義は母、妹、私の３人です。その後、新居へ引越しし、３人とも住民票を新居へ移動しましたが、事情があって昨年12月に母と私（妹は新居にそのまま）の住民票を旧住所へ戻してしまいました。

　３人とも新居で生活しているのは間違い事実ですが、この場合住宅ローン減税は適用されますか（2005/01/11 ナガシマさん）。

お母さん、妹さん、そしてご本人それぞれが、名義割合に応じて住宅ローンを組んでいることを前提にお話します。住宅ローン減税の適用条件の1つに

「取得後６ヶ月以内に入居し､適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること」

があります。ご相談の例に当てはめると「Ｈ16年9月に入居し、Ｈ16年12月31日まで引き続き住んでいること」となりますので問題なさそうですが、「引き続き住んでいること」を証明する書類は「住民票」ですので、必要書類として住民票を提出した際に、新居の住民票上に名前が出てこないことは、税務署に証明できない可能性があります。

かなりきわどい判断となりますので、早急に、お住まいを管轄する税務署で確認して下さい。

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