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【ご注意とお願い】 以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。
住宅ローン減税の適用条件に「担保設定の有無」に触れた規定は存在しません。そのため、同制度の対象となると推定しますが、絶対とは申し上げられませんので、ご留意ください。
残金を一括で返済することは何ら問題ありません。「余分な利息を払わなくて済む」という点では最も効果的な方法でしょう。しかし、ご指摘のように贈与税対策が欠かせなくなります。例えば2500万円の贈与を一括で受けたとすると、単純計算で970万円もの課税になるため、お勧めできる方法とはいえません。 そこで、「分割」で資金援助を受けることによって課税回避する方法があります。贈与税には基礎控除として１年間で110万円までの贈与には課税しない仕組みがありますので、毎年毎年、非課税枠の範囲で義母から贈与を受け、繰り上げ返済に充てるのです。 なお、こうした贈与を「定期贈与」といい、「長期的かつ定期的に贈与を受けること」＝「一括贈与」とみなされることも考えられます。みなされてしまうと970万円の課税となってしまいますので、検討の際にはあらかじめ税務署へ確認するようにしてください。
ご夫婦と親からの援助合計590万円を全額頭金として、差額の2040万円を金利4.0％、35年元利均等返済でローンを組んだとすると、毎月返済額は9万326円（ボーナス加算はゼロ）となります。この金額であれば、ご主人単独の収入でも返済は可能ですし、金融機関も融資するはずです。 収入合算は、単独年収では必要借入額を借りられない時にするのが一般的で、その他のメリットとしては「収入合算（ただし、妻は連帯債務者に限ります）してローンを組むと、夫と妻それぞれが住宅ローン減税の適用となる」のが代表例です。しかし、ご夫婦２人でローン減税を受ける場合と、ご主人単独の場合とで所得税還付額がいくら違うのかは人それぞれなので、すべてのケースに当てはまるわけではありません。 逆に、収入合算によって「離婚」「奥様の退職」「ローンの借り替え」時に“しがらみ”となる例も少なくありません。このページにある5/9や5/13の相談例をご参照いただき、ご判断されることをお勧めします。
あくまで個人的な想像として、以下、お読みください。 ローン減税の適用を受けるには「取得後６カ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること」が必要です。「住んでいる」という状態が、どういった状態を指すのか明確な定義はありませんが、マイホームとは「生活の本拠」であり、例えば、マイホームを都心と地方（別荘）に２カ所所有していて、どちらにも頻繁に行き来していたとしても、生活の本拠は２カ所あってはいけないので、別荘を主たるマイホームと決めれば、都心の自宅はセカンドハウス（別宅）扱いとなります。 そこで、長野の家が「生活の本拠」であることを再度強調し、税務署へ説明を求めてはいかがでしょうか？ご検討をお祈りします。
建物の名義を100％所有しているので、たとえ土地名義が2分の１ずつであっても、叔父さんの影響を受けることはありません。ご安心下さい。また、住宅ローン減税の申告方法（Ｈ17年）は以下のサイトをご参照ください。 【関連コラム】「住宅ローン減税」還付申告 05年完全対応版
「連帯債務」とはその名のとおり、夫婦２人で共同（＝連帯）して返済することです。従って、連帯債務からご主人の単独債務へ変更できるか否かは、ご主人が単独でも従来どおり返済を行っていけるだけの返済能力があるかどうかにかかってきます。 ご相談では、ご主人は昨年に転職しており、収入（見込み年収）は上がるとのことですが、最終的な判断は金融機関に委ねられるため、こちらでは何とも申し上げられません。早急に、融資元へご相談ください。 なお、奥様が連帯債務者でなくなることで、現在お持ちのマンション名義（10分の3）をご主人へ移すことになります。その際に、移動の仕方によっては贈与税や譲渡所得が発生してくる可能性もあり、さらに、離婚が絡むことで、財産分与も考慮する必要がありますので、専門家へ相談することも一考に価するでしょう。 【関連コラム】夫婦離婚の危機！共有名義の呪縛 単身持家女性！結婚後の過ち
いくつかの考え方がありますが、現在の雇用不安定な情勢からすると、支給額に変動があるボーナス部分から優先的に返済していく方が、返済不安の解消にはつながります。 次に、利息軽減額を優先した考え方では、【設定条件】を2500万円（毎月1500万円＋ボーナス1000万円）を完全固定金利３％、35年元利均等返済で借り入れし、3年経過後に350万円を期間短縮型の繰り上げ返済した場合
という結果になりました。当該設定条件によるシミュレーションでは、3番が最も有利であることが分かります。最終的な判断は、現在の銀行でシミュレーションしてもらうといいでしょう。
ベストなタイミングは、ローン金利の底値（＝これ以上、下がらない）で完全固定金利の住宅ローンに借り替えることです。しかし、「いつが底値」なのかは誰にも分かりません。 以降はあくまで私見として参考にとどめてもらいたいのですが、平成16年後半にはもう一段の利下げがあってもおかしくないと考えています。景気回復のテンポが鈍化してきているからです。一方で、日本銀行の「ゼロ金利政策」解除の憶測も広がってきていることから、利下げの程度は限定的なはずです。以上より、本年後半から来年（Ｈ18年）前半あたりで底値を打ち、その後は金利上昇に転じるものと推測しています。 なお、借り替えをする場合、借り替え前のローン返済期間に条件はありませんが、、例えば残り３年で完済する時点で借り替えたとしても、利息軽減のメリットはほとんどなく、逆に借り替えによって発生した諸費用によって持ち出しになることも想定されます。
基本的な融資条件として、勤続年数が３年以上としてる金融機関がほとんどですので、転職して６カ月では当該条件に引っかかる可能性があります。事前審査の対象となる年収も、こうした事情（＝勤続年数制限）があるせいか、“前年度”の税込年収を基準とし、今年度の見込み年収は対象外としているようです。なお、すべての金融機関がそうとは限りませんので、一般論とお考え下さい。 次に、収入合算のメリットは単独名義にくらべ融資額を増やせることですが、連帯保証人というのは主債務者（ご主人）が返済不能となった場合に、すべての返済義務を請け負うことになります。現在、奥様は派遣社員とのことですが、もし専業主婦（無収入）のときに返済請求を迫られたら大変なことになります。また、私どもへの相談では、離婚時の財産分割でもめている事例もあります。 以上をふまえ、出来ることならご主人の単独名義で借り入れするほうがベターでしょう。
住宅ローン減税の適用期間については、従前（借り替え前）のローンの時の残期間とお考え下さい。借り替えに伴い、減税となる対象期間が増減することはありません。Ｈ12年に入居した時点に適用された税制が借り替え後も、そのまま引き継がれます。 次に諸費用は、現在の住宅ローン借入時と基本的な考え方に変わりはありません。内訳としては
といった項目があります。いただいたメールだけの情報では具体的な金額は算出できませんので、ご了承ください。
金融機関によって対応は様々でした。住宅金融公庫は原則可能です。ただし「勤続年数」や「今後の収入の安定性（どの程度勤務を続けるか）」といった条件を加味し、最終的には個別判断となります。 大手銀行に関しては、ＵＦＪ銀行と三井住友銀行はパート勤務は収入合算できない、東京三菱銀行はパート収入の2分の１まで合算可能との回答です。 いずれの場合も、パート先から収入証明書（※）が取れることが必須条件となります。 ※源泉徴収票や非課税証明書（パート年収が103万円以内）のことです。
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