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【ご注意とお願い】 以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。
共働きとのことですので、ご主人と奥様がそれぞれ単独名義で住宅ローンを組んでいる、あるいは、収入合算によって借り入れしている場合には、奥様が「連帯債務者」になっていることが、住宅ローン減税を受けるための必須条件です。 また、「取得後６カ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいる」ことも適用条件になります。つまり、12月31日時点で本人が住んでいるかどうかがポイントになるのです。抜き打ちで検査（＝訪問してくる）することはありませんが、税務署は住民票によって入居の実態を判断します。従って、12月31日以前に奥様を住民票から外してしまうと、たとえ実生活が伴っていても、ローン減税の適用条件に当てはまらなくなります。
2007年1月に入居（引き渡しを受ける）された時点から住宅ローンの返済債務が発生します。その時期に合わせて産休のタイミングを決めているものと推測しますが、2007年2月には会社に復帰して、その後は「安定的に給与が支給される」＝「ローン返済に支障がない」のであれば、特に返済不安はないでしょう。 しかし、何らかの理由で奥様が退職することは考えられますので、万が一の場合にはご主人単独の収入でも返済できるよう、ローン返済と同時に“貯蓄”も忘れないことです。 次に、住宅ローンの選択は利用者が自由に決められますので、不動産業者に縛られることはありません。しかし、多種多様な商品があるだけに、「どれを選べばいいのか」悩むところです。何を選択基準にするかは、その人の考え方によりますが、たとえば
など、返済計画にあたりいくつかの「リスクシナリオ」を想定してみると、ローン商品を絞ることができます。
なお余談ですが、売り主（前入居者）に管理費等の滞納がないかどうか、引き渡し直前（2007年の時点）に再確認しておくと安心です。
税務署から交付されている「年末調整のために住宅借入金等特別控除証明書」の再交付を受ける必要があります。そして、再交付された証明書を再就職先に提出して年末調整を受けると、再就職前同様に、年末調整によって引き続き、住宅ローン減税の還付金が振り込まれます。 詳細は、住宅ローン減税適用中の転職 ここに注意！ をご参照ください。
＜パターン１＞ 800万円を息子さんがご自身の資金で全額銀行に返済し、その分の名義（持分）を息子さんが取得する。 → 負担割合に応じて持分を按分すれば、贈与税の心配はありません。ただし「自己の居住用としての取得」ではありませんので、不動産取得税や固定資産税の特例は一切、受けられません。 ＜パターン２＞ 両親に息子さんが800万円貸し付け、銀行へは残額を一括繰り上げ返済してしまい、今度は両親が息子さんへ返済を行う。 → ご両親と息子さんとの間で借用書（ローンの契約書）を作成し、返済期間や金利、返済方法などを盛り込むことで、贈与税の心配はありません。ただし「催促なしの、あるとき払い」では困りますので、毎月、銀行口座などを通じて、返済している形跡を残すようにしてください。また、マイホームの持分割合を変更する必要もありません（100％両親のまま）ので、その分の手間は省略されます。 ＜バターン３＞ 現在、両親が返済しているローンは従来の返済計画のまま、まったくそのままにして、本来は両親が返済すべき毎月の返済を息子さんが全額「肩代わり」して返済し続ける。 → 800万円の残債を従来の返済計画どおりに、ご両親がローンの借り主のまま、息子さんが返済の肩代わりをすることは可能です。しかし、注意したいのは贈与税で、基本原則からすれば息子さんから両親への贈与に該当します。 その際、贈与税の非課税枠「年間110万円」以内にローンの返済額がおさまっていれば、課税の心配はありませんが、超えてしまった場合には、超過分（贈与額−110万円）に対して一定割合の税率で課税されます。 なかには、現在、両親の名義（借り主）となっている住宅ローンの名義を息子さんに変更し、新たに息子さんがローンの借り主となって返済できないかと考える人もいると思いますが、せっかく800万円もの現金が手元にありながら、わざわざ金利を負担する（＝ローン返済を継続する）のは得策ではなく、また、融資元の銀行がローン名義の変更を認めるかどうかも定かではありません。 贈与税の非課税枠におさまらないようであれば、パターン３の方法は「メリットなし」といえるでしょう。
間違いなくいえることは、二段階金利4.0％になる段階では、必ず借り替えを行うべきです。今、借り替えるかどうかについては
といった考え方があります。２人のお子さんの教育費がこれから負担になってくるのであれば、手元に現金を残しておくことが必要ですので、借り替える方が有益かも知れません。その際には借り替えに要する諸費用も考慮して、トータルの収支で損得を計算しましょう。 次に、「多少金利が高くても長期固定」がいいのか「現在の低金利の恩恵を受けたいので、短期固定型」がいいのか判断ポイントは、どれだけ金利変動のリスクを取れるかにかかってきます。固定金利の最大の魅力は「毎月の返済額が一定なので、長期的な資金計画が立てやすい」ことです。「もしかしたら金利が上昇して、住宅ローンの返済に家計が圧迫されるのではないか」といった不安がないので、心配性な方は長期固定金利が向いています。 一法、仮に金利が上昇し毎月の返済額が多少増えたとしても、その分を吸収できる（＝リスクを取れる）だけの経済的かつ精神的な余力があれば、短期固定金利を選択し、当面の低金利の恩恵を受けることは有益だと考えます。 お子さんの教育費との兼ね合いも考えながら、ご夫婦で「どの程度リスクを取れるのか」話し合ってみてください。取れるリスクの度合いが明確になれば、おのずと住宅ローンも決まってくるはずです。
現在のマイホームが奥様名義とのことですので、当然、住宅ローンも奥様の名義で組んでいると思います。その後、専従者となり購入当時との（奥様の）収入が減少しているようであれば、ローンの名義を奥様のままで借り替えすることは難しいはずです。 想像するに、現在の返済は（奥様名義のローンであるにもかかわらず）ご主人が「肩代わり」しているものと思いますので、今後も同じ状態が続くのであれば、贈与税を回避するためにも夫婦間でマイホームの売買を行い、名義を奥様からご主人へ移転するのがいいでしょう。 そして、完全なご主人名義になった状態で､今度はご主人の所得を基準にローンの借り替えを検討するのが最もスマートな方法です。
中古マンションの購入にあたり、1200万円（頭金200万円）のローンを35年返済、金利４％で組んだとすると、毎月の返済額は約53000円（ボーナスなし）となります。ご主人が主たる債務者（ローンの名義人）となり、奥様を連帯保証人として収入合算（ただし奥様が合算できるのは310万円まで）によりローンが組めれば、Ｗローン13万5000円（＝現在の返済82000円＋53000円）に対する返済率はおよそ２６％におさまり、数字上は、それほどの返済負担にはなっていません。 また、ご主人単独で中古マンションを取得するにしても、返済率は約２０％なので、数字上は許容範囲だと思います。金融機関が懸念する材料としては
といった不確定要因を含んでいることが審査を難しくしているのでしょう。たとえばご両親が持家であれば、そのご自宅を担保提供することで、信用保証を高めることは可能です。地元密着の信用組合や労働金庫なども住宅ローンを扱っていますので、多方面で検討してみるのも１つの方法です。
色々と勉強しているようで、すべてご指摘の通りです。注意したいのは、1番の方法によって奥様が連帯債務者になれるのは公的融資を利用した場合に限定されることです。銀行などの民間機関から（収入合算によって）住宅ローンを借りても、奥様は「連帯保証人」扱いになるためです。 また、住宅ローン減税は本人が1年間に支払った所得税額以上は還付されませんので、「年末残高の一定割合」が常に約束されているわけではありません。 次に、産休や退職によって奥様の収入が途絶えた場合、もちろん、ご主人が奥様の分を含めて全額を１人で返済するはずです。税制上は持分を超えた負担供与なので、ご主人から奥様への贈与に相当しますが、1番の連帯債務の関係では現実的に黙認しているようです（課税されません）。 一方、2番目のケースは奥様が自分名義でローンを組んでいますので、産休や退職の事実を融資元へ必ず連絡し、対応方法を確認して下さい。通常では、奥様の名義をご主人へ譲渡（夫婦間売買）するのが一般的でしょう。 【関連コラム】収入合算ローン借り替えの落とし穴
近頃は住宅ローンの審査に関する相談が増えています。“上手に”借りることは問題ありませんが、行き過ぎてしまうと大変です。「ご利用は計画的に」というところです。 今回のケースではご主人の勤続年数が３年未満であり、さらに、借金とはいっても比較的少額で、遅延もないということなので、マイホーム取得は先送りし、まずは借金を全額返済することを最優先してください。１〜2年程度かかると思いますが、同時に勤続年数を延ばすことができますので、我慢のしどころです。きちんと完済してしてしまえば、ご家族に迷惑を掛けることもなく、ご本人も余計な心配をしなくて済むはずです。 なお、たとえ住宅ローンが否認されても審査理由（なぜ借りられないのか？）が第三者に公表されることは（私、平賀の経験では）ありません。ご家族はもとより、本人にも教えてくれませんでした。
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