|
|
|
| 住宅ローン控除の知られざる落とし穴について ☆ All About マンション ☆
住宅ローン控除の変遷を踏まえながら、以下、注意点をご説明いたします。
＜年末ローン残高に乗ずる利率＞
５年間の延長・拡充が、平成21年度税制改正により確定する （一般住宅のケース）
◇◆適用条件◇◆ （A) 新しく取得した住宅に居住した年､その前年、前々年において前の住宅を譲渡し､「3000万円特別控除」や「買い替え特例」などの適用を受けていないこと （B) 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円（年収換算で約3336万円）以下であること （C) 償還期間10年以上とする、以下等からの借入金を有すること
（D) 取得後６カ月以内に入居し､適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること なお、居住の用に供する住宅を２以上所有する場合は、「主として」居住の用に供する１つの住宅に限られる
（E) 床面積が50平方メートル以上で、その２分の１以上を居住の用に供していること （F) 中古住宅の場合：非耐火建築物（木造住宅など）は取得日時点で築20年以内、耐火建築物（マンションなど）は同25年以内であること。あるいは、「新耐震基準を満たすことの証明書」が取得済みの住宅であること ＜注意点＞ 売り主によって同証明書が“事前”に取得されている住宅を購入する際、築年数には縛られず、住宅ローン減税を受けることが可能となります。取得後に買い主が自身によって証明書を取得しても、ローン減税は適用になりませんので、ご注意ください。
（Ｇ）生計をともにする配偶者（婚約者を含む）や親族から取得した住宅でないこと （Ｈ）給与所得者が使用人である地位に基づいて、家屋または敷地を時価の２分の１未満の価格で譲り受けていないこと （Ｉ） 一定の条件に当てはまれば、家のリフォームも控除の対象になる （Ｊ）認定長期優良住宅の特例を適用する場合は、認定長期優良住宅であると証明されたものであること
◇◆注意点◇◆ （A）は簡単に言うと、「購入年とその前後２年間において、上記の控除や特例を利用していないこと」ということです。二次取得者についての内容となりますので、初めて住宅を購入される方は、直接、関係ありません。 （B）退職金など一時的に多額の収入があり、その年１年間の合計所得（≠年収）が3000万円を越えてしまうと、その年はローン控除が受けられなくなります。この１年分は繰り延べされませんので、本来であれば10年間受けられる控除が９年、８年……と合計所得が3000万円を超えるたびに適用年数が少なくなる、ということです。 自己の合計所得金額が3000万円を超える年分（のみ）は、控除が受けられないとご理解ください。 （D）については、当該制度は「自宅促進」のための税制ですので、投資目的や別荘などを取得するためのローンには適用されません。自分で住むためのマイホームでなければ控除の対象になりません。 （C）で気をつける点は「勤務先」から社内融資を受けた場合、金利が１．０％未満であると会社から利子補給を受けていると見なされるため、控除対象から外されてしまう点です。
（E）はまず、床面積には２種類あることから説明いたします。
マンションなどの耐火建造物はコンクリートで覆われていて、そのコンクリートには約10～15cmの厚みがありますが、床面積を計算する時に、コンクリートの厚みの「中心線」を基準に測定した面積のことです。部屋の角（かど）に柱が出っぱっていても、床面積に含まれます。
コンクリートの厚みの中心線ではなく、壁の内側（室内側）を基準に測定した面積です。実際に使用可能な面積となります。 そして重要なことは、住宅ローン控除の基準になる床面積は後者の登記簿の面積となります。つまり、パンフレットの面積が50平方メートル以上でも、登記簿面積が50平方メートル以上あるとは限らず、そのため、せっかくの住宅ローン控除が受けられなくなるケースがあり得るのです。 ※中古物件は登記簿で（登記簿）専有面積を実際に確認することができます。 さらに、登記簿の面積が確定するのが実際に建物が完成した後なので、契約時には正確な登記簿面積はわかりません。そこで、パンフレットの面積が50平方メートルちょっとという場合は、可能であればもうひと回り広い間取りにすることをおすすめします。 また、戸建住宅（２階建て以上の場合）やメドネットタイプのマンションは、各フロアすべてを合計した延べ床面積がローン控除の対象面積となります。
（Ｉ）は意外と忘れがちな点でしょう。主な条件は、以下の６つです。
問題となるのは、どの程度のリフォームが「大規模な修繕・模様替え」に相当するかという点です。目安としては、「間仕切り壁を除く家屋の壁、柱、床、梁（はり）、屋根、階段のいずれか1つ以上について行う過半の修繕」が挙げられていますが、判断が難しいことも多いようです。 ※ 実際、減税の対象となるかどうか心配な方は、最寄りの税務署に問い合せるのが一番です。
◇◆受け取れる控除額◇◆ 年末ローン残高は金融機関から送られてくる｢住宅借入金等の年末残高計算明細書｣から転記し、上表の利率を掛ければ計算できます。ただし、当控除で受けられる減税額はその人が納めた所得税が限度で、自分が支払った（＝源泉徴収された）以上の税金は戻りませんので、ご注意ください。 2人以上の共有名義でローンを組んでいる場合は、「年末のローン残高」と「確定申告をする人の持分に見合う取得金額」のいずれか少ない額に、居住部分の割合を掛けた額を計算上のローン残高とします。 <例> Aさんの住宅ローン控除の計算例 マイホーム取得金額 ３，０００万円 Aさんの持分比率 ９０％ （奥様が１０％） 家屋の床面積のうち、居住用部分の割合が８０％ ① 持分に見合う取得金額 ３，０００万円×９０％＝２，７００万円 ② 年末のローン残高 ２，５００万円 ① ②のうち、少ないほうの金額は ２，５００万円 計算上のローン残高 ２，５００万円×８０％＝２，０００万円 受け取れる住宅ローン控除額（初年分） ２，０００万円×１％＝２０万円
＜お役立ち情報をお届けします＞ ☆ All About マンション ☆ 「e住まい探しドットコム」のメールマガジン（無料）をまだ、ご購読していない皆さまは、 こちらからご登録ください。毎回、お役立ち情報をお届けします。
|
|
この Web サイトに関するご質問やご感想などについては、mail@e-sumaisagashi.comまで電子メールでお送りください。
|
![[New!]](smallnew.gif){kind=small}
