| 確認箇所 |
ポイント |
| 新耐震基準 |
建物建設の基礎となる建築基準法では、1981（昭和56）年６月に耐震基準を大幅に改訂しています。新耐震基準とは「震度５まではほとんど被害が起こらない、震度６では建物にある程度の損害が発生しても人命には影響しないような強度の設計にしなければいけない」というものです。
この結果、中古物件では昭和56年を境に建物の耐震力に大きな開きが生じていますので、新耐震基準に適合したマンションであるかどうか必ず確認しましょう。
その際には、「建築確認」がいつ下りたかで判断してください。 |
| 引き渡し時期 |
入居者がいる場合は｢要相談｣というケースが多いので、正確にこちらの希望を伝えましょう。そして、売買契約書にきちんと記載しておきましょう。 |
| 売却する理由 |
中古物件の所有者が住宅を売却するには、当然、理由があるはずです。その理由を確認することは重要です。 たとえば、こんな理由だったら・・・
・数年後に目の前に高層住宅が建設される予定がある
・入居した途端に大規模修繕計画が始まり、多額の積立金を請求された
・上の階の住人が子だくさんで、ドタドタうるさくてたまらない など |
| クリーニング |
引き渡し日までに室内をクリーニングしますが、売主によっては自分達で簡単に済ませてしまう場合もあります。専門業者に依頼して壁・天井から換気扇まできちんと清掃されているか、または、してくれるか聞いてみましょう。 |
| 入居者の生活ぶり |
空室の場合はどの様な人が住んでいたのか、仲介業者に確認しましょう。きれい好きな人とそうでない人では、室内の状態はだいぶ違うはずです。 |
| 入居のパーセンテージ |
誰からも評価を受ける物件であれば、空室が出てもすぐに埋まるでしょ。逆の発想で、「空室が多い」＝「人気がない」と考えてしまいます。居住者が出て行く一方だと“スラム化”の心配もあります。 |
| 両脇・上下階はどんな人 |
近所づきあいをスムーズに進めるためにも、まわりの入居者がどの様な人達か聞いてみましょう。コミュニケーションが取れていれば、トラブルが発生した際も円満に解決しやすくなります。 |
| 日当たり・景色 |
日当りや眺望を直接、確認できるのは既存物件ならではのメリットです。出来ることならば、時間や曜日を変えて何度か確認しておくと、より安心です。 |
| 管理費・修繕積立金 |
中古物件の場合、竣工以来、何回か管理費や修繕積立金の値上げがあったはずです。何年でいくらぐらい値上がったか調べておきましょう。入居後にどれくらい値上げされるかの目安になるからです。最近の新築物件は、ほとんど｢長期修繕計画｣が作成されていますので、築浅のマンションでは計画が予定通りか比較してみてください。
また、前入居者（売主）が管理費・積立金を滞納していないかも確認しましょう。同時に、管理費と積立金の各収納口座名義が管理組合の理事長になっているか、印鑑と通帳は管理会社に管理させず、組合で保管されているかどうかも前もって確認しておきましょう。 |
| 管理形態 |
管理形態には、｢常駐｣｢日勤｣｢巡回｣「自主管理」の４種類があります。
夜間や緊急時のトラブルに対応してもらえる｢常駐｣が安心ではありますが、人件費分の負担が入居者にかかっている点はお忘れなく！ |
| 売買の対象を明確に |
例えば、引渡しを受けた後、付いていると思ったエアコンが付いていなかったというトラブルを耳にします。これは、当事者同士で売買の対象となっているものが何であるのか取り決めをしなかったのが原因です。
特に、照明器具･ブラインドや後付けの食器洗い機などは要確認です。
仲介業者を仲立ちにして、双方立会いで話し合い、きちんと書面で残しましょう。これでトラブルは防げます。 |
| 管理規約の取得 |
契約の際には売買契約書・重要事項説明書とともに「管理規約」ももらいましょう。マンション生活のルールが明文化されている重要な書類です。必ず目を通してください。また、使用細則も確認です｡ペット・ピアノ・自転車・車・ゴミ・リフォーム・・・と生活上関係のある内容の約束事が記載されています。 |
| 既入居者へのヒアリング |
実際に生活している住人から住み心地を聞いてみましょう。一番リアルな情報が聞けるはずです。それが難しい場合は管理員でもいいでしょう。 |
| 駐車場（車所有の場合） |
全世帯分用意されていれば問題ありませんが、仮に売主がマイカーを所有していて、引越したのだからその代わりにご自身が利用出来るかというと、そうでもないようです。他の入居者が順番待ちしていれば、優先権はそちらにあるからです。マンション毎に取り決めをしている筈ですので、契約前にきちんとしておきましょう。 もし早めに利用できないことがわかれば、近くの駐車場を見つけられれば問題は解決します。 |
| リフォーム |
自分の好みの部屋に変えられることを理由として、リフォームを前提にあえて中古物件を選ぶ方もいますが、構造上または規約上、制約を受ける場合があります。
・室外機置き場が狭くエアコンが増設できない
・下階の騒音の問題でＬＤをフローリングにできない
・給湯器の号数が小さく、追炊き機能付きのユニットバスにできない |
| 電気容量 |
集合住宅では共用部分に設置された配電設備から各住戸へ電力を供給する仕組みになっており、建物一棟では利用可能な電力容量が決まっています。そのため、例えば「前所有者が30アンペアであったものを自分は40アンペアにしたい」と思っても勝手には変更できません。
電気容量に余裕がなければ当然不可能ですし、仮に余裕があったとしても他に容量のＵＰを希望している居住者がいないかどうか確認し、希望者全員で不公平がないように割り振らなければならないからです。
居住者の多くが電気容量の増量を望むようであれば建物全体の容量自体を大きくすることとなります。現在の配電設備が増量に耐えられるかなど電力会社と調整をしながら話をすすめなけらばなりません。 |
| 部屋の外にも注意 |
専有部分（室内）にばかり目が行ってしまいますが、廊下の壁にひび割れがないか、植栽・芝生などは手入れが行き届いているか、駐輪場では自転車がきれいに整理されているか、廊下の蛍光灯が消えていないかなど、も気にしてみましょう。
管理の良し悪しが分かります。 |
| とにかく動かしてみる |
実際に動かせるものは全て動かしてみましょう。トイレや浴室・キッチンでは水を流してみて、水量と排水の状態を確認してみてください。
赤サビが出ていたら要注意！お湯が出る場合は給湯器の点検もしましょう。
収納は、暮らし始めてから使い勝手が気になるものです。クローゼットの扉や押入れの戸が開閉しづらくないか。高さ・奥行き・幅はどうか。内部の棚が壊れていたり、ハンガーパイプが折れていたりしないか。カビが発生していないか。中までチェックしましょう。 |
| 入居者の荷物が残っている場合 |
すでに空室であれば問題はありませんが、荷物が残っていたり、あるいは、まだ売主が生活している場合もあります。
家具があれば当然、本来（＝空室状態）より狭く感じますので、ご自身の家具を置いた場合を想像してみることが大切です。メジャーで採寸し、実際にお手持ちの家具が収まるか調べましょう。
また、売主が同伴していると“遠慮”して肝心な部分を見逃してしまうケースも見受けられます。出来れば外にいてもらうのが一番ですが、それが無理なら逆に色々と質問し、疑問点を解消。同時に、仲良くなっておくと後々のトラブルや価格交渉もスムーズに運ぶことと思います。 |
| ペット飼育 |
ペット飼育に対する対応は、各管理組合によって様々です。「飼育可」でも大きさや頭数に制限があったり、日常生活でも「外出時には抱きかかえる」など、細かく決まっていることもあります。ペット飼育を考えている場合は、詳細に下調べが必要となります。 |
| 瑕疵（かし）担保責任 |
2000年４月にスタートした「品確法」は、対象となる住宅を新築に限定しています。従いまして、中古物件には売り主による基本構造部分への10年保証は適用されません。混同しないよう、注意してください。 |
| 権利関係の確認 |
契約をする前に必ず「重要事項説明」を受けますが、ここで余分な権利が付いていないか確認しましょう。具体的には｢抵当権」が残っていないか、ということです。前所有者がローンを完済していても抵当権の抹消登記をしていなければ、そのまま登記簿に残ったままとなっていることもあります。 |
