| 確認箇所 |
ポイント |
| 管理形態 |
管理形態には、｢常駐｣｢日勤｣｢巡回｣「自主」の４種類があります。
夜間や緊急時のトラブルに対応してもらえる｢常駐｣が安心ではありますが、人件費分の負担が入居者にかかっている点はお忘れなく！
最近は「自主管理」も見直されてきています。管理会社への不信感が原因とされています。組合に結束力があれば、一考に価するでしょう。 |
| 管理会社の規模 |
何万室という管理規模を誇る会社から、従業員が何人という会社までピンキリです。今までの管理実績や会社の経営状態を調べると、管理会社の「良し悪し」が判明します。 さらに、ＩＳＯを取得しているかも判断材料のひとつになりますし、業者登録が平成14年５月から義務付けられていますので、もし、登録番号のない業者であれば「もぐり」の可能性があります。
<参考>住宅管理エトセトラ
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| 長期修繕計画 |
傷みに応じて外壁や屋上防水､給排水管を修繕する長期修繕計画が立てられているか確認しましょう。この計画に基づいて、適正な修繕積立金の金額が算出されてきます。 そして今後、築年数を経たマンションが急激に増大します。これらに対して適切な修繕がなされないまま放置されると、老朽化したマンションは、区分所有者自らの居住環境の低下のみならず、ひいては周辺の住環境や都市環境の低下など、深刻な問題を引き起こす可能性があります。
優良中古マンションの適用を受けるためにも、しっかりとした修繕計画が必要です。
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| ペット飼育 |
核家族化で、ペットを家族同様に愛玩する人が増えています。多くのマンションが管理規約上はペット飼育を禁止していますが、実際は内緒で飼っている場合はよくあることです。この“黙認”は、ほぼ習慣化してしまった感があり、飼っている側も罪悪感が薄れてしまっている印象です。 区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成があれば、管理規約の変更ができますので、賛成派・反対派のどちらにも不利にならないよう、規約の内容を変更してみるといいでしょう。同時に、「ペット使用細則」にて飼育に関する取り決めを明文化しておくと、後々のトラブル対策にもなります。
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| 上下階の騒音 |
子供の飛びはねる音からイスを引きずる音まで、騒音はマンショントラブルの中でも高い比率を占めます。しかし、これらの騒音は「住まい方」とも密接に関係があり、また、騒音を感じる側の個人差や習慣、居住環境などによっても左右されるため、どの程度の騒音が聞こえてはならないものかは難しい問題です。
明らかに床のコンクリート厚が足りなくて、静かに生活していても音が響いてしまうような場合は、施工業者に瑕疵担保責任を問えますが、ついつい騒いでしまって下階の住人に迷惑をかけてしまうのはお互い様で、被害者であると同時に加害者でもある訳です。
こうした騒音問題は集合住宅で生活している以上、必ず付きまといます。ある種、感情論の問題ですから、解決策としては常日頃から上下階の住人同士がコミュニケーションを取ることしか対応方法はありません。そういう意味でも、ご近所付き合いが大切であることを再認識したいものです。
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| 自治会 |
マンションといえども、その地区に自治会があれば加入するのが原則です。マンション１棟まるごとでの加入なので、「自分のところは入らない」ということは出来ません。また、自治会費は年単位で管理組合がまとめて徴収するのが多いようです。 |
| 電波障害対策費 |
近くに放送局や通信会社などの大きなアンテナがあると、電波障害を受けてテレビなどの映りが悪くなり、画面がちらつくことがあります。そのため、地上波ではなく有線放送やケーブルＴＶを配置して対応しているマンションもあります。
なお、電波障害対策費用は被害の原因者が負担するのが原則ですが、居住者が一部を負担させられていることもあります。 |
| 財産の分別管理 |
「マンション管理エトセトラ」でも述べましたが、マンションの区分所有者から徴収した管理費や修繕積立金を管理会社名義の口座で管理していないか確認が必要です。「マンション管理適正化法」によって分別管理するよう指導されましたので、今後はなくなるとは思いますが、念には念を入れるに越したことはありません。
さらに、もう一歩踏み込んで、管理費と修繕積立金が１つの口座でまとめて管理されておらず、管理費は「管理費勘定」、修繕積立金は「修繕積立金勘定」でそれぞれ別々に管理されていれば、しっかりした管理業者であるといえます。
同時に、ペイオフ対策されているかも調べてみましょう。
＜参考＞ペイオフ対策 |
