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【ご注意とお願い】 以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。
今年（Ｈ16年）2月には1.2％台であった長期金利が6月には1.9％台まで急上昇したことで、住宅ローンも金利先高観が叫ばれました。しかし、7月には一時引き上げらたものの8月に入り引き下げられ、金利引上げ観測は払拭された感があります。（2004年7月時点の回答例です） 公庫の2.45％はかなり魅力的ですし、財形は5年見直しの変動金利ですので、「長期固定金利」と実質的な「5年固定変動金利」を組み合わせた資金計画は、今後、金利が上がっても下がっても金利変動リスクを吸収できるので安心感があります。従って、このままで特に問題はありません。自信を持って大丈夫です。
残念ながら、今回のケースでは住宅ローン減税は受けられません。同減税制度はあくまで「自宅のリフォーム」が対象となりますので、父親名義の建物を子供が贈与としてリフォームしているに過ぎません。 なかには「いずれは名義を移転する」と考えている方もあると思いますが、「いずれ」ではダメで、ローンを組む前に名義変更していなければ減税は受けられません。また、同時に「居住している」ことも必要になります。 落とし所としては
のどちらが有利になるかを計算し、選択することが賢明な方法でしょう。
金利動向をきちんと把握しており、大変感心です。とても悩ましい質問ですが、不透明な時代ですので「先を読む」ことは非常に困難です。発表される経済指標は「景況感」を表した内容が目に付くようになり、大企業の企業業績も好調です。我々一般人にも消費マインドが戻りつつあり、景気回復の雰囲気もただよってきました。 しかし一方で、中小企業は構造改革の痛みから抜け出せず、株価も低空飛行のままです。そして忘れてならないのが国（日本）の借金です。毎年30兆円を超える新発国債を乱発し、そのおかげで累積額は700兆円（国民一人あたり550万円）にまで膨らみました。また年金問題も解決の糸口は見つかっておりません。 従って、こうした諸問題ををかかえた日本が高度経済成長時代のような「右肩上がり」を復活するとは到底考えにくく、仮に金利が上昇したとしても、極めて限定的であると考えております。最後はご本人も分かっているように「安心」を選ぶか「柔軟性」を取るか、本人の将来に対する不安度（逆をいえば期待度）にかかってきます。（2004年7月時点の回答例です）
「いくら借りられるか？」ではなく「いくら返せるか？」という観点から計算をしてみましょう。ご年収が530万円ですので、返済率（年収に対する年間ローン返済額の割合）を25％とすると、1年間で132万円のローン返済となります。1年間で132万円返済できると、例えば金利3.0％で30年返済とすると約2620万円の借り入れが可能となります。 自己資金800万円のうち380万円を頭金として利用すると、住宅取得費として3000万円（380万円＋2620万円）の返済計画が出来上がります。
結論から申し上げますと、現在の資金計画では厳しいと考えます。自己資金に関しては、購入価格の1割（310万円）以上の頭金がないと、銀行は9割以上の融資をしてくれないからです。 毎月の返済については、たとえば3000万円が借りられたとして金利4％、35年返済と仮定しますと、毎月の返済額は13万2830円（ボーナス返済はなし）です。奥様の収入がある間は返済できると思いますが、産休などでご主人単独返済となった場合にはかなりの負担となるはずです。
を十分に話し合い、もう一度資金計画を練り直して再検討してみましょう。
「変動金利」か「固定金利」か？悩んでいる方も多いと思います。いままで固定金利が有利とされてきたのは今後、金利は上がり続けるとうい前提があったからです。ところが、バブル崩壊を機に「地価」「物価」「株価」そして「金利」も下がり続けてきました。そのため現在では、必ずしも「長期・固定金利が有利」とは言えなくなっています。「金利が上がり続ける」といった前提が通用しなくなっているからです。 では、どうすればいいのでしょうか？金利が上がるか下がるか予測がつかないのならば、どちらにも順応できるように住宅ローンを組めばいいのです。完全固定金利と完全変動金利のいいとこ取りをすればいいのです。具体的には5年固定特約変動金利などがいいでしょう。 5年間は金利が一定で、5年後はその時点で最も有利になるよう固定又は変動を選び直すのです。もし今の時点で30年固定金利を選択すると、この先金利が上がっても下がっても住宅ローンの見直しをすることが基本的にできません。それでも「金利が上がるのが心配」と思うのであれば10年固定がいいでしょう。
なお余談ですが、親の土地のうえに子供が家を建てる場合、通常は権利金や地代のやり取りはしません。つまり親の土地を無償で借りる（これを「使用貸借」といいます）からですが、その際に税務署から「家屋取得資金のお尋ね」が来ますので、書面によって使用貸借契約を締結し、対外的に土地利用に関する権利関係を明確にしておくことが必要です。 【ポイント】住宅ローンは「柔軟性」を持たせて組むべし！
減給・リストラ風が吹きすさぶなか、1年間で100万円もの年収アップはうらやましいですね（笑）。ただ注意しないといけないのは年収が750万円でも、社会保険料や税金を差し引いた手取り金額はおそらく650万円程度ではないでしょうか？ 年間の住宅ローン返済額を200万円（毎月のみ返済で約16万7000円）とすると、税込年収（750万円）では返済率が26.7％（200万円÷750万円）と計算されますが、手取り年収で同じく計算すると返済率は30.7％（200万円÷650万円）となります。今後収入が右肩上がりであれば心配ありませんが、返済率が30％を超えるのは決して喜ばしいことではありません。あくまでひとつの目安ですが返済率が30％を超えると黄信号、同35％を超えると赤信号です。 マンションの場合は、住宅ローン以外に管理費や修繕積立金、さらに賃貸とは異なり毎年、固定資産税もかかります。頭金を増やすか、予算を引下げるか、対応策が求められます。 【ポイント】返済率は税込年収ではなく、「手取り収入」を基準に考えろ！
「連帯債務」とはその名のとおり、夫と妻が共同（連帯）して住宅ローン（債務）を返済していくことです。従って、この基本原則にのっとれば、奥様が退職しご主人が単独でローンの返済をしていることは本来あってはならないことです。しかし現実的には、長期に渡るローン返済のなかで奥様が仕事を辞めることは致し方ない部分もあるため、融資元（公庫や銀行）は予定通りに返済がされていれば（＝滞納がなければ）黙認しているのが現状です。こうした事情を踏まえれば、住宅ローン減税がご主人だけとなっても文句はいえません。 ご相談の連帯債務の解除についてですが、「ご主人単独の収入だけで住宅ローン返済が可能である」と融資元が判断すれば不可能ではないかも知れませんが、個別的要因がとても強いため金融機関との相談となります。残念ながら、第三者が判断できる問題ではありません。 そこで、借り替えも含め、返済窓口の金融機関へご相談してみてください。 【ポイント】収入合算にはプラスとマイナスの両面があることを知ろう！
ご夫婦そろって住宅ローン減税の適用を受けるには奥様も「ローン上の名義」を持つことが必要になります。上記ケースの場合は残念ながらご主人だけしか減税の対象とならず、しかも登記簿上の名義をご主人は2分の１しか持っていないため、減税還付額の算出にあたって住宅ローン残高の半分しか計算の対象となりません。 たとえばローンを2000万円借りていたとして、ご主人の持分比率100％であれば2000万円全額に対する年末残高の一定割合が所得税還付されますが、持分が2分の1となると1000万円に対する年末残高が減税額計算の対象となるのです。 また、「ローン名義」はご主人だけなのに「登記簿上の名義」は夫婦で半分づつとなると贈与税の心配も出てきます。頭金の負担割合など資金の出所を明確にしておくことが必要です。
大変よく研究されています。おそらく借り替え前の融資金利がかなり高かったからこその恩恵なのでしょう。借り替えの成功例といっても過言ではありません。 【関連コラム】住宅ローン借り換えの損益分岐点
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