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【ご注意とお願い】 以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。
税務署は登記簿を基準に面積要件を確認します。お住まいのマンションの登記簿「表題部（専有部分の建物の表示）」の居宅部分が該当専有部分となりますので、同部分の面積が50平米未満の場合は残念ながら住宅ローン減税の対象外となります。 トランクルームは、荷物を置くスペースで人が住むためのものではないためです。
考え方としては2通りがあります。ひとつは「増築」として扱う方法、もうひとつは「新築」として扱う方法です。後者の方法は、現在の自宅を非居住用とし、はなれを居住用の自宅として税務署に認めてもらうことでローン減税の申請をする方法です。 一方、前者の増築とはあくまで現在のお住まいが居住用であることを変更せずに、はなれ部分を「建て増しした」として扱ってもらうことでローン減税の適用を受けるものです。 どちらに該当するかは、大輔さんが「はなれ」をどのように利用するかによって判断が分かれ、こちらではどちらとも申し上げられません。お住まいを管轄する税務署へご相談ください。 なお、相談によって「新築」または「増築」と認められれば住宅ローン減税の対象となりますが、どちらにも認められない場合は同減税が受けられないことになります。
金利が将来的に上昇するのか下がるのかは誰にもわかりません。特に昨今の金利情勢は不透明要因が強いため、その傾向が強く表れています。 従って、夫婦間で「短期固定」「長期固定」で意見が分かれるのであれば、ご主人は短期固定金利でローンを組み、奥様は奥様で自分名義の長期固定ローンを組まれてはいかでしょう。収入合算ではなく、ご夫婦それぞれが単独でローンを組むのです。 そうすれば、住宅ローン減税を互いの持分に応じて受けることができますし、意見の対立も解消されます。何が何でもどちらか一方に決めつける必要はありません。奥様が働き続けるのであれば、なおさらです。
ご主人が「単独」で海外転勤した場合について考えてみましょう。一度も新居へ入居することなく（引渡しを受ける前に）単身赴任してしまった場合は、転勤中も帰国後も一切、住宅ローン減税は受けられません。 しかし、一度新居へ入居した後に単身赴任で海外転勤した場合には、帰国後にローン減税を受けることができます（もちろん減税期間が残っていることが条件で、海外勤務中は減税期間にカウントはされますが、所得税還付は受けられません）。 気を付けなければならないのが「一度新居へ入居する」という条件です。住宅ローン減税の再適用を受けるための条件が「ローン減税の適用を一度受けていた居住者」に限定されますので、引渡しを受けた日の属する年中に海外転勤となり、その年の12月31日に引き続き居住していないと「ローン減税の適用を一度受けていた居住者」と見なされません。 今回のケースでは、仮に2005年3月31日に引渡しを受けて一度新居へ住んだとしても、5月1日に転勤してしまい05年12月31日の時点で海外赴任中だと、住宅ローン減税は一切受けられません。逆に、2006年1月1日以降に海外転勤となれば、帰国後にはロー減税を受けることができるのです。
住宅ローン減税の適用を夫婦２人で受けるには、「登記簿上」ではなく「住宅ローン上」に夫婦それぞれが名義を持たなければなりません。具体的には、夫を「主たる債務者」、妻を「従たる債務者」とする連帯債務の関係であることが必要になりますので、今回のように「連帯保証人」ではダメなのです。 【住宅ローン減税】ケーススタディはこちらへ
心配を解消する一番の資金計画はご主人だけで返済できるよう住宅ローンを組むことです。これであれば、奥様の収入が増減しても、ローンの返済に何ら影響はありません。そこで「予算を見直す」「自己資金を増やす」ことができれば返済上の不安はなくなるはずです。 しかし、それは難しいのが現状でしょう。そこで次に、購入時期について考えてみましょう。お子さんは「神様のさずかり者」といわれますが、家族計画によって出産時期をコントロールすることは不可能ではありません。育児期間が予想できれば、その予想に沿って家計の収入（奥様が働ける時期）も同時に計画できますので、住宅ローンの返済可能額も予想が立つはずです。これを機会に「ライフプランニング」を立ててみてはいかがでしょう。 ご質問の「どちらが有利か」についてですが、3000万円を金利4.0％で35年返済とした場合でシミュレーションします。返済開始2年経過後（返済回数25回目）に約100万円を1回だけ繰上げ返済（期間短縮型）した場合の35年間の支払総額を比較してみます。
この結果では圧倒的に元金均等返済が有利ですが、「繰上げ返済の回数」や「返済金額」が大きくなれば削減効果も比例して高まります。あくまで、ひとつの目安としてお考え下さい。 余談ですが、公庫は返済中に「元利均等返済」「元金均等返済」への変更が可能です。合わせて覚えておきましょう。
残念ながら、住宅ローンが借りられるかどうかは分かりません。しかし、一般的に公庫などの公的融資では、会社の従業員数や財務内容などを細かく審査することはしませんので、それほど心配はいらないと思います。一方、民間融資の場合は「勤務先」と「ヒト」の両方で審査をしますので、異動先や時期がはっきりした段階で早めに相談に行ってください。なお、会社からの融資（社内融資や財形）制度はありますか？もし存在すれば、利用するのもひとつの方法です。 年内（財団法人に勤務中）に土地部分の融資を受けて宅地を取得し、建物は自己資金で購入することは不可能ではありません。抵当権（担保）は土地部分のみに設定され、建物は当然ながら何ら影響を受けません。しかし気を付けなければいけないのが、公庫は土地のみの取得では融資をしません。建物も同時にローンで購入する場合のみ土地部分にも融資するようになっています。また、「土地をローン」かつ「建物を自己資金」の場合は住宅ローン減税が一切受けられません。もったいないと思います。 そこで「土地は自己資金で購入し、建物は住宅ローン」という基本路線は変えず、異動先でも住宅ローンを貸してくれる金融機関を探すことが最善策と考えます。
1500万円を30年返済で、金利を高めに4.0％と想定すると、毎月返済額は7万1612円（ボーナス返済なし）となります。合算年収でみれば返済率は17％ですので、それほど返済に無理はないと思いますが、たとえば合算の内訳がご主人（主たるローン名義人）300万円、奥さま（合算者）200万円であると、民間銀行などは厳しいかも知れません。奥さまが退職した場合にご主人単独でも返済できるようにしておくことが肝心です。 また「建て替えのため」とありますが、融資対象となる住宅の名義人はどなたですか？現在の所有者がご相談者本人以外ですと担保の問題が発生してきますので、贈与税も考慮した総合的な資金計画が必要になります。あいにく、いただいたメールの範囲では借りられるか否かの判断は難しいのが現状です。
もうしばらくお待ちください。
住宅金融公庫では、基本的な融資条件（住宅ローンの初年度1年間の返済額が年収の20％以内となる）を満たし、今回のケースでは住宅ローンとその他借り入れ（消費者金融）を合算した年間返済率が35％以内（年収680万円の場合）であれば、最低融資条件はクリアします。公庫は民間機関ほどは審査が厳しくありませんので、必要以上に悲観的になることはありません。 一方で民間金融機関は、「過去の滞納状況」や「融資額」など信用情報を利用して総合的に審査を行います。ローン事故があったり、ブラックリストにのってしまうと融資は厳しくなるのが現状です。 少しでも早くマイホームを取得したい（家賃がもったいない）と思うのであれば、公的機関からの融資を第一条件とし、消費者金融と並行して返済していくのもひとつです。3年程度で280万円は完済される計算ですので、中期的なローン返済計画はさほど心配ないでしょう。 しかし、公庫は購入物件の8割までしか融資をしませんので、2割以上の頭金と別途諸費用が必要になることをお忘れなく！
いただいた内容では「10年固定金利 4.1％」とありますが、各金融機関では金利優遇やキャンペーンを実施しておりますので、まずは金利を下げられないか検討してみてください。 自己資金については「なるべく手元に現金を残しておきたい」と考えているものと察しますが、やはり1割は必要です。仮に頭金を少なくすれば、その分、借り入れ額（ローン）が増大しますので、今度は利息の負担が増えることになります。700万円のご年収がありますので、ローンを返済しながら同時に貯金も行うことは不可能ではないはずです。また、総返済額を減らすには「繰上げ返済」も効果的です。
夫婦間での住宅取得にかかる頭金の取り扱いについて、税制上は
と、なります。自己資金400万円も結婚前の資金なのか、結婚後なのか思い出してみてください。結婚後の資金であれば400万円を夫と妻の年収割合に応じて登記上の名義を持つといいでしょう。 分かりやすい例として、夫の年収が600万円、妻が200万円（夫：妻＝3：1）とすると、夫の持分は「ローン3000万円＋頭金300万円相当」、妻は「頭金100万円相当」で、持分は夫：妻＝「34分の33」：「34分の1」となります。 一方、結婚前の資金であれば、夫婦それぞれ200万円づつと考えて問題ありません。
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