■金融機関の理論が根拠

自分はいくらまでの予算の物件なら買えるかを考える時に、真っ先に思いつくのが「毎月、いくらなら返済できるか？」ということですが、この返済額でわかるのは『いくらローンが借りられるか』という部分だけで、これに自己資金がいくら出せるかを加味して「頭金＋ローン＝借りられる金額」が各自の予算となります。

何千万円もの自己資金を持っている人は少なく、手持ち資金はなるべく使いたくないのが本音だと思います。そこで、営業マンに『最低、いくらの頭金が必要か』聞いてみると、異口同音に「物件価格の２割」との返事が返ってきます。一体、何を根拠に決めているのでしょうか？

結論から申し上げると、住宅ローンを貸す金融機関の理論から生まれています。金融機関はお金を貸す代わりに住宅を担保に取ります。具体的には｢抵当権」を設定します。この抵当権とは、もしもローン返済が滞って資金回収が出来なくなった場合に、この住宅を強制売却（競売）することで貸したお金を回収するための担保なのです。

 ■ポイントは「担保価値」

皆さんも経験があると思いますが、新車を購入し、何年か経って売却を考えた場合、新車と同じ価格では売れないのは想像がつきますよね。それは、中古の車には新車の時の担保価値がないからです。住宅もまったく同じ原理でして、ローンを貸す際にも「いくらで売れるか」をあらかじめ想定して金融機関は貸し出す金額を設定するのです。その担保掛目が「物件価格の８０％」というケースが多いので、「差し引き頭金は２割」という仕組みなのです。

この原理からすると、一等地の優良物件であれば担保掛目は上がりますので、自己資金が少なくて済むこともあり、逆に、立地の悪い物件は担保掛目が下がることになります。

『１００％ローン可能』をウリにして広告展開をしている販売会社も見受けられますが、これは金融機関が８０％担保し、残りの２０％は販売会社が無担保で融資しています。自己資金のない顧客を取り込む“苦肉の策”に他ならないのです。

最近の傾向としては「少ない自己資金での購入が可能」と、消費者には追い風が吹いています。しかし、多額のローンを組めば、月々の返済負担は増大しますし、減給やリストラでローンが返済できずにマイホームを差し押さえられたり、また、自己破産する人数が増加しているのも事実です。

くれぐれも、無理のない資金計画を立てましょう。ご相談にも応じますので、お気軽にお問合せください。

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