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ハルミフラッグの今

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引き渡し日の延期が決まったハルミフラッグ

引き渡し時期の順延を余儀なくされたハルミフラッグ

東京五輪・選手村の建物をリニューアルして分譲する新築マンション「ハルミフラッグ」は、すでに分譲総戸数4145戸のうち、2128戸(2022年4月時点)を販売しています。値ごろ感のある価格設定が受け入れられたものと推察されます。

一体なぜ、ハルミフラッグの先行きが注目されているかというと、引き渡し時期の順延が決まったからです。東京五輪は開幕時期が1年延期され、紆余曲折の末、東京オリンピックは2021年7月23日、東京パラリンピックは同8月24日から開催されました。それに伴い、ハルミフラッグの引き渡し時期も順延を迫られています。契約者にとっても事業主にとっても、スケジュール調整は不可避となりました。

ハルミフラッグは当初、計画では2020年の3月下旬から第2期の販売を始める予定でした(文末参照)。ところが、新型コロナウイルスの感染拡大により「パビリオン見学会および販売開始の再開時期について、現時点では未定となります」(HARUMI FLAGパビリオンからの第2報、以下参照)との結論に至りました。

第1報では「新たな販売開始時期につきましては、今年(2020年)6月以降を予定しております」と案内していましたが、わずか1週間で第2期の販売スケジュールを白紙に戻しました。事業主にとって、パンデミックは完全な“想定外”だったわけです。第3報で「2020年4月8日よりHARUMI FLAGでは、お電話のお問い合わせ対応など、パビリオンでの業務を休止させていただくことと致しました」と、ついにパビリオン業務の一時休止に踏み切りました。見通しの立たない困惑ぶりが伺えます。

<HARUMI FRAGパビリオンから送られてきた販売スケジュール変更の案内>
新型コロナウイルス感染症に対応した販売開始時期延期のお知らせ(第1報)

平素より HARUMI FLAG にご関心をお寄せいただき、誠にありがとうございます。

現状の新型コロナウイルス(COVID-19)感染状況を鑑み、本物件は多くの方からのお申し込みを想定していることから、ご登録およびご契約手続きが大規模なイベントであると判断させていただいたため、当初予定していた販売開始時期を延期させていただく運びとなりました。新たな販売開始時期につきましては、6月以降を予定しておりますが、感染状況や行政当局からの情報を見極めたうえで検討してまいります。

急なご案内となり大変ご迷惑をおかけしますが、何卒ご理解・ご協力を賜りますようお願い申し上げます。なお、パビリオンのご見学等は可能となりますが、状況を鑑み、通常よりも予約組数を制限して、ご案内させていただいておりますので、予めご了承ください。

(メール受信日:2020年3月23日)

 

 第32回オリンピック競技大会・東京2020パラリンピック競技大会延期に伴う、パビリオン見学会一時休止および販売開始時期延期に関するご案内(第2報)

この度、第32回オリンピック競技大会・東京2020パラリンピック競技大会の開催に関し、延期される旨の発表がされました。今回の発表を受けまして、ご検討いただいている皆様へのご案内の内容に変更が生じる可能性がございます。つきましては、パビリオン見学会を一時休止し、予定しておりました販売開始時期を延期させていただくことになりました。

なお、パビリオン見学会及び販売開始の再開時期については、現時点では未定となります。再開が決まりましたらホームページ等にてご案内させていただきます。何卒ご理解いただきますよう、よろしくお願い申し上げます。

(メール受信日:2020年3月30日)

 

新型コロナウイルス感染拡大防止に向けたパビリオン業務一時休止のご案内(第3報)

平素よりHARUMI FLAG にご関心をお寄せいただきありがとうございます。

新型コロナウイルス感染拡大防止に向けて内閣総理大臣から緊急事態宣言が発令され、これにより指定を受けた7都府県知事からの要請およびお客様と従業員の安全確保の観点から、2020年4月8日よりHARUMI FLAGでは、お電話のお問い合わせ対応などパビリオンでの業務を休止させていただくことと致しました。再開の時期が決まり次第、ホームページにてご案内させていただきます。

ご不便をおかけし、誠に申し訳ございませんが、ご理解いただきますよう、何卒よろしくお願い申し上げます。

(メール受信日:2020年4月9日)

これまでの販売履歴

契約者の半分近くが「買い替え客」引き渡し時期の順延は致命的

では、2023年3月を予定していたハルミフラッグの引き渡し時期が順延されたら、既契約者にはどのような“しわ寄せ”が及ぶでしょうか?―― 私は以下の6つの不都合が生じると考えています。

引渡し時期の順延で想定される6つの不都合
  1. 買い主の都合で契約解除を申し出た場合、手付金を没収される恐れ
  2. 賃貸暮らしの人は、順延された分、新たな家賃負担が発生する
  3. 小学生や中学生のいる家庭では、お子さんの転校時期が変動する
  4. もし、住宅ローン金利が上昇したら、毎月の返済額が増える
  5. 買い替えを伴う場合、買い主と引き渡し日のスケジュール調整が必至になる
  6. 一連の騒動によるマンション資産価値の下落リスク

パビリオンの担当者によると、第1期の契約者の半数近くが自宅の買い替えを伴うそうです。もし、売り主(=ハルミフラッグの契約者)が契約通りに物件を引き渡せなくなると、買い主は引っ越すタイミングを遅らせなければなりません。つまり、買い替えが成立しなくなる恐れがあり、双方に望まない結果をもたらします。

ハルミフラッグは五輪レガシーの1つとして誕生するだけに、イメージの悪化はマンションの資産価値低下を誘発します。いくら不可抗力(原因が新型コロナウイルス)とはいえ、引き渡し時期の順延は百害あって一利なしなのです。駆け込みによる突貫工事の結果、欠陥マンションが誕生したら、元も子もありません。最悪、五輪レガシーの棄損は避けられないでしょう。ハルミフラッグは負のスパイラルに陥ろうとしています。どうすれば順延リスクを最小化できるか?―― 五輪関係者と事業主のスケジュール調整は難航が予想されます。

【参考】当初、予定されていた第2期の販売スケジュール(2020年)
  • 3月22日(日):希望住戸承り書の受付締め切り
  • 3月27日(金):登録の受付開始
  • 4月5日(日):登録の締め切り
  • 4月6日(月):抽選会
  • 4月7日(火)~4月19日(日):重要事項説明・売買契約の締結
  • 2023年3月下旬:残代金の支払い・鍵の引き渡し

お気軽にお問い合わせください TEL 03-6451-1155 受付時間:平日の午前9時~午後6時

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東京都心5区のオフィス市況

2022年4月

・平均空室率 6.38%

・平均賃料 20,328/坪

 

2022年3月

・平均空室率 6.37%

・平均賃料 20,366円/坪

 

2022年2月

・平均空室率 6.41%

・平均賃料 20,418円/坪

 

2022年1月

・平均空室率 6.26%

・平均賃料 20,508円/坪

 

2021年12月

・平均空室率 6.33%

・平均賃料 20.596円/坪

 

2021年11月

・平均空室率 6.35%

・平均賃料 20.686円/坪

 

2021年10月

・平均空室率 6.47%

・平均賃料 20.804円/坪

 

(出所)三鬼商事

金利情報(2022年5月)

フラット20(借入期間20年以下)

・頭金1割以上 1.35%

・頭金1割未満 1.61%

 

フラット35(同上 21年~35年)

・頭金1割以上 1.48%

・頭金1割未満 1.74%

 

フラット50(同上 36年~50年)

・頭金1割以上 1.98%

・頭金1割未満 2.24%

 

・長期プライムレート:1.10%

・短期プライムレート:1.475%

・基準貸付利率:0.3%

 

※基準貸付利率=公定歩合

 

日本と米国の失業率の推移

<2022年>

4月:日本は未発表 米国3.6%

3月:日本2.6% 米国3.6%

2月:日本2.7% 米国 3.8%

1月:日本2.8%  米国 4.0%

 

<2021年>

12月:日本2.7%  米国 3.9%

11月:日本2.8%  米国 4.2%

10月:日本2.7%  米国 4.6%

 

9月:日本 2.8% 米国 4.8%

8月:日本 2.8%   米国 5.2%

7月:日本 2.8% 米国 5.4%

 

 

首都圏新築マンション市場動向(2022年3月度)

発売戸数: 2492戸

・前月は 2287戸

・前年同月は 3103戸

 

販売価格 :6518万円

・前月は 7418万円

・前年同月は 6330万円

 

契約率: 75.2%

・前月は 73.3%

・前年同月は 73.6%

 

(出所)不動産経済研究所

 

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