失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

《お知らせ》

取材協力いただける各分野の専門家を募集しています。

《今日のつぶやき》

東京五輪まで、残り半年です。しかし、可否の結論は出ていません。無観客開催だと経済損失は２兆超だそうです。再延期し、2032年に開幕といった報道も流布しています。来年（2022年）は中国の北京、2024年はフランスのパリ、26年はイタリア、28年は米国ロサンゼルスでの五輪開催が決まっています。「再延期ドミノ」が気がかりです。

新着ニュース（1月24日up）

《日本銀行の金融政策》

日本銀行は1月20日・21日に開催した金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策の維持を決定しました。

日銀は日本経済の先行きについて、新型コロナウイルスの影響が徐々に和らいでいくもとで、改善基調をたどると想定しています。しかし、感染症への警戒感が続く中で、そのペースは緩やかなものにとどまると考えられるとし、2020年度の成長率をマイナス5.6%（前回はマイナス5.5％）に下方修正しました。

【当面の金融政策運営】

• 短期金利：当座預金残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：当面、年間12兆円（原則は同６兆円）の買い入れを行う
• J-REIT：当面、年間1800億円（原則は同900億円）の買い入れを行う

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《主要国のGDP成長率》

中国の2020年10月～12月期GDPはプラス6.5%となり、３四半期連続のプラス成長となりました。また、同時に公表された2020年通期の成長率はプラス2.3％となり、多くの国が新型コロナウイルスの感染拡大で打撃を受けるなか、主要国で唯一プラス成長を維持する見通しです。

日本・アメリカ・中国のGDPの推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2020年10月～12月	未発表	未発表	＋6.5％
2020年7月～9月	＋22.9％	＋33.4％	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。いずれも「年率換算」した数値です。

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《都心のオフィス空室率》

都心５区の12月のオフィス空室率は10カ月連続の上昇（悪化） （三鬼商事）

昨年12月時点の都心５区の平均空室率は4.49％となり、10カ月連続（前月比）で上昇しています。また、平均賃料は５カ月連続（同）で下落しており、15カ月ぶりに2万2000円台を下回りました。引き続き在宅勤務の広がりを背景に、オフィスを集約する動きが続いています。

区 分	12月分	前月（変動幅）	前年同月（変動幅）
平均空室率	4.49％	4.33%（0.16ptの上昇）	1.55%（2.94ptの上昇）
平均賃料	21,999円	22,223円（224円の下落）	22,206円（207円の下落）

※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

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《長期プライムレート 》

新年1月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました。また、短期プライムレートも変更なく、1.475％のままでした （みずほ銀行）

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《日米の失業率》

12月のアメリカの完全失業率は6.7％となり、前月と同じでした。雇用の回復はもたついており、失業者数は12月時点で1070万人と危機前（580万人）の２倍近くあります。失業率は４月の14.7％から大きく改善していますが、今後、その改善ペースが鈍化するのは想像に難しくありません。

（参考）アメリカと日本の失業率の推移

• 2020年12月　米国：6.7％　日本は未発表
• 2020年11月　米国：6.7%   日本：2.9％
• 2020年10月　米国：6.9％　日本：3.1％
• 2020年9月　米国：7.9％　  日本：3.0％
• 2020年8月　米国：8.4％　  日本：3.0%
• 2020年7月　米国：10.2％　日本：2.9％
• 2020年6月　米国：11.1％　日本：2.8％
• 2020年5月　米国：13.3％　日本：2.9％
• 2020年4月　米国：14.7％　日本：2.6％
• 2020年3月　米国：4.4％　  日本：2.5％
• 2020年2月　米国：3.5％　  日本：2.4％
• 2020年1月　米国：3.6％　  日本：2.4％

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《フラット35の借入金利／2021年1月》

新年1月のフラット35の適用金利は、前月から引き下げられました。　金利の推移はこちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.29％～2.06％（最多 1.29％）
• 頭金1割未満 1.55％～2.32％（最多 1.55％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.20％～1.97％（最多 1.20％）
• 頭金1割未満 1.46％～2.23％（最多 1.46％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.81％～2.28％（最多 1.81％）
• 頭金1割未満 2.07％～2.54％（最多 2.07％）

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《新設住宅着工戸数》

11月の新設住宅着工戸数は7万798戸（年率換算80万2000戸）となり、前年同月比マイナス3.7％　17カ月連続の減少です。　（国土交通省）

ただ、利用関係別では「持ち家」が16カ月ぶりに増加に転じ、また、分譲住宅の内訳では「マンション」が６カ月ぶりに増加しました。

利用関係別（2020年11月）

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	24,010戸	＋1.5％（16カ月ぶりの増加）
借 家	26,451戸	－8.1％（27カ月連続の減少）
給与住宅	789戸	＋192.2％（4カ月連続の増加）
分譲住宅	19,548戸	－6.1％（13カ月連続の減少）

分譲住宅の内訳（2020年11月）

マンション	8,049戸	＋0.7％（6カ月ぶりの増加）
一戸建て住宅	11,372戸	－10.5％（12カ月連続の減少）

　※ 給与住宅とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、持ち家とは自己居住目的で建てられた住宅、分譲住宅とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

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《グリーン住宅ポイント制度》

グリーン住宅ポイント制度が創設されます　（国土交通省）

新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図るため、一定の省エネ性能を有する住宅の新築やリフォーム等に対して、商品や追加工事と交換できるポイントを付与する「グリーン住宅ポイント制度」が創設されます。

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《首都圏・新築マンションの年間供給予測》

2020年の年間供給戸数は約２万4000戸、翌21年は３万2000戸を予測　（不動産経済研究所）

不動産経済研究所が、2021年の首都圏・新築マンション発売戸数の予測値を発表。2020年の約2万4000戸から約31％増え、2021年は約３万2000戸になると予測します。

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《首都圏・新築マンション市場動向》

11月の首都圏新築マンションは発売戸数が2790戸となり、前年同月から503戸（15.3%）の減少となりました （不動産経済研究所）

区 分	10月分	前月比	前年同月比
発売戸数	2,790戸	16.9％の減少（3,358戸）	15.3％の減少（3,293戸）
販売価格	5,922万円	3.4%の減少（6,130万円）	8.3％の上昇（5,469万円）
契約率	58.1％	12.3ptの下落（70.4％）	2.9ptの上昇（55.2％）

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《2021年度税制改正》

12月10日、2021年度の与党税制改正大綱が正式決定されました（日本経済新聞）

固定資産税

• 地価上昇で課税額が増える見込みのすべての土地で、2021年度に限り20年度と同額に据え置く。

住宅ローン減税

• 特例措置（控除期間を10年間から13年間に延長する特例）を2年延長する。
• 所得1000万円以下という制限を設け、住居の床面積を「50平方メートル以上」から「40平方メートル以上」に緩和する。

【関連サイト】住宅ローン減税が延長されます　（国土交通省）

【住宅ローン減税の改正内容】

1. 控除期間13年の適用を受けられる特例措置の要件を見直し、現行の「2020年12月末までに入居する」という適用条件を改正し、改正後は「2022年12月末までに入居する」と2年間延長する。
2. 適用条件の１つ「取得した住宅の専有面積50平方メートル以上」を改正し、「床面積40平方メートル以上」へと緩和する。なお、50平方メートル未満の場合は1000万円の所得制限を設ける。

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《東京オリンピック・パラリンピック》

今夏の東京オリンピック・パラリンピックは有観客での開催を想定しているそうです。IOCのバッハ会長が来日した際、会談で菅総理は「東京大会では、観客の参加を想定した様々な検討を進めている」と説明しています。バッハ会長も「スタジアムに観客が入り、安全に試合を観戦できると確信している」と述べています。同氏は、来日前から「五輪中止は議論しない」と明言していました。

参考までに、今後のオリンピックは以下の都市での開催が決まっています。

• 2022年（冬季）：中国の北京（2008年の夏季大会に続き、史上初めて夏冬で五輪を開催）
• 2024年（夏季）：フランスのパリ（東京五輪の次期の夏季オリンピックとなる）
• 2026年（冬季）：イタリアのミラノとコルティナダンペッツォで共同開催される
• 2028年（夏季）：アメリカのロサンゼルス

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《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

政府は昨年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」のうち、サブリース分野の適正化に関する規定の施行日を2020年12月15日と定める政令等を閣議決定しました。（住宅新報）

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つ。このうちの前者の規定について施行日を定めました。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）

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《2020年の基準地価》

７月１日時点の基準地価　全国・全用途平均で３年ぶりの下落　（日本経済新聞）

国土交通省が発表した今年の基準地価（7月1日時点）は、全国の全用途平均で3年ぶりの下落となりました。住宅地は東京圏・大阪圏・名古屋圏、さらに地方圏もマイナスとなり、新型コロナウイルスの感染拡大が地価にも悪影響を及ぼしています。

ブログ＆オリジナルコラム

• 2021年の年頭あいさつ（1月５日）

• 契約前「水災害リスク」の重要事項説明が義務化される（8月23日）
• テレワークが定着しても、住まい選びは「都心」「駅近」重視に変更なし（7月12日）
• 今、必要なのはマスクではなく、マスクのいらない暮らし（6月4日）
• コロナ被害による「住宅ローン減税」の弾力運用 その最新情報（5月22日）
• マンション分譲「大量集客」「大量販売」の終焉（5月15日）
• コロナ禍による「住宅ローン破綻」救済策はあるか？ （5月2日）

イベントスケジュール（1月25日up） 

《2021年1月》

• 1月25日（月）：12月の首都圏新築マンション市場動向
• 1月28日（木）：米国の10月～12月GDP（速報値）が公表される

• 1月29日（金）：債務超過に陥って東証２部に降格していた東芝が東証１部に復帰する

• 1月29日（金）：新設住宅着工戸数
• 1月29日（金）：日本の完全失業率

《2021年2月》

• 2月1日（月）：２月のフラット35の適用金利
• 2月5日（金）：アメリカ雇用統計

• 2月7日（日）：２度目の緊急事態宣言が解除される
• 2月8日（月）：全豪オープンテニスが開幕する

• 2月10日（水）：2月の長期プライムレート
• 2月10日（水）：1月のオフィス空室率
• 2月14日（日）：バレンタインデー

• 2月15日（月）：日本の10月～12月GDP（速報値）
• 2月16日（火）：所得税の確定申告の受付が開始される
• 2月18日（木）：１月の首都圏新築マンション市場動向