失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

《本日のおすすめ記事》

なぜ今、不動産投資が人気なのか？（LIFULL HOME’S 不動産投資）

マンションを揺るがす高齢問題の打開策 （東洋経済オンライン）

新着ニュース（10月21日up）

《首都圏・新築マンション市場動向》

９月度の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比6.7％減の2311戸となり、２カ月ぶりの減少となりました。その半面、分譲価格は３カ月連続で上昇しており、９月度は前年同月比で13.3％（772万円）値上がりました。

区 分	9月度	前月比	前年同月比
発売戸数	2,311戸	19.1%の増加（1,940戸）	6.7%の減少（2,477戸）
販売価格	6,584万円	11.6%の下落（7,452万円）	13.3％の上昇（5,812万円）
契約率	67.7％	5.3ptの下落（73.0％）	5.7ptの下落（73.4％）

※ 詳細なデータは、こちらで確認できます（不動産経済研究所）

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《主要国のGDP成長率》

中国の７～９月期GDPはプラス4.9%となり、前の四半期（7.9%）から減速しました。電力不足や供給制約が生産部門の打撃となったほか、散発的に新型コロナウイルスの感染が拡大し、消費を圧迫しました。

日本・アメリカ・中国のGDP成長率の推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2021年7月～9月	未発表	未発表	＋4.9％
2021年4月～6月	＋1.9％	＋6.7%	＋7.9％
2021年1月～3月	－3.9％	＋6.4％	＋18.3％
2020年10月～12月	＋11.7％	＋4.3％	＋6.5％
2020年7月～9月	＋22.9％	＋33.4％	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。どちらも「年率換算」した数値です。

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《事故物件の告知義務》

10月8日、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。

不動産取引にあたり、対象不動産で過去に人の死が生じた場合、宅地建物取引業者が負うべき義務の解釈について、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめています。

詳しくは、こちらをご覧ください （国交省）

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《日米の失業率》

9月のアメリカの失業率は4.8％となり、前月（5.2％）から0.4ポイント改善しました。2020年３月以来の４％台です。

（参考）日本とアメリカの失業率の推移

年  月	日 本	米 国
2021年9月	未発表	4.8%
2021年8月	2.8％	5.2%
2021年7月	2.8％	5.4%
2021年6月	2.9%	5.9%
2021年5月	3.0%	5.8%
2021年4月	2.8%	6.1%
2021年３月	2.6%	6.0%
2021年２月	2.9%	6.2%
2021年１月	2.9%	6.3%
2020年12月	3.0%	6.7%
2020年11月	3.0%	6.7%
2020年10月	3.1%	6.9%
2020年９月	3.0%	7.9%
2020年８月	3.0%	8.4%
2020年７月	2.9%	10.2%
2020年６月	2.8%	11.1%
2020年５月	2.9%	13.3%
2020年４月	2.6%	14.7%
2020年３月	2.5%	4.4%
2020年２月	2.4%	3.5%
2020年１月	2.4%	3.6%

（注）労働力調査により、一度、公表された数字が改定された場合、その数値（改定値）は上表に反映されていない場合があります。

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《長期プライムレート》

10月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました。2020年8月12日に適用されて以来、1.00％のまま変動がありません。

また、短期プライムレートも変更なく、1.475％で据え置かれました （みずほ銀行）

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《都心のオフィス空室率》

9月時点の都心５区の平均空室率は6.43％となり、19カ月連続（前月比）で上昇しています。上昇幅は微増になりつつあるものの、連続上昇は止まりません。

また、平均賃料は14カ月連続（同）で下落しており、オフィスを移転・集約する動きに伴う解約や新規供給の影響が数字になって表れています。

※データの詳細や過去の推移は、こちらで確認できます （三鬼商事）

「前月」および「前年同月」との比較

区 分	9月分	前月（変動幅）	前年同月（変動幅）
平均空室率	6.43％	6.31%（0.12ptの上昇）	3.43%（3.00ptの上昇）
平均賃料	20,858円	20,932円（74円の下落）	22,733円（1,875円の下落）

※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

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《フラット35の借入金利／2021年10月》

10月のフラット35の借入金利は、６カ月ぶりの上昇となりました。

※金利の推移は、こちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.30％～2.17％（最多 1.30％）
• 頭金1割未満 1.56％～2.43％（最多 1.56％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.18％～2.05％（最多 1.18％）
• 頭金1割未満 1.44％～2.31％（最多 1.44％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.81％～2.28％（最多 1.81％）
• 頭金1割未満 2.07％～2.54％（最多 2.07％）

各金利（頭金１割以上）前月比と前年同月比

区 分	10月	前月（変動率）	前年同月（変動率）
フラット35	1.30%	1.28%（＋0.02％）	1.30%（変化なし）
フラット20	1.18%	1.15%（＋0.03％）	1.21％（－0.03％）
フラット50	1.81%	1.80%（＋0.01％）	1.80％（＋0.01％）

※過去の金利は、こちらで確認できます。

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《新設住宅着工戸数》

８月の新設住宅着工戸数は７万4303戸（年率換算85万5000戸）となり、前年同月比プラス7.5%  ６か月連続の増加となりました。新型コロナウイルスの感染拡大が続くものの、住宅投資は回復基調が鮮明になっています（国土交通省）

※各年、および各月の推移は、こちらで確認できます。

利用関係別（2021年8月）

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	25,100戸	＋14.5％（10カ月連続の増加）
借 家	28,733戸	＋3.8％（6カ月連続の増加）
給与住宅	534戸	－8.2％（3カ月連続の減少）
分譲住宅	19,936戸	＋5.3%（2カ月連続の増加）

分譲住宅の内訳（2021年8月）

マンション	7,968戸	－15.0％（増加から減少に転じる）
一戸建て住宅	11,783戸	＋24.6％（4カ月連続の増加）

　※ 「給与住宅」とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、「持ち家」とは自己居住目的で建てられた住宅、「分譲住宅」とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

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《コロナによる住まい探しへの影響》

9月28日、リクルートが住宅の購入・建築を検討している人を対象に調査を行いました。コロナ拡大による住まい探しへの影響について、58％の人が「影響はない」と答えており、引き続き住宅需要の高さが感じられます。

詳しくは、こちらをご覧ください （リクルート）

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《日本銀行の金融政策》

日本銀行は9月21日・22日に開催した金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策（当面の金融政策運営）の維持を決定しました。

また、金融機関の気候変動対応の投融資を促す新制度の詳細を公表しました。気候変動対応に資するための取り組みについて、「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」、さらに投融資の目標と実績を開示している金融機関を貸付対象先とし、金利0%で資金を供給します。実施期間は2031年3月までの、およそ10年間となります。

【基調判断】

わが国の景気は、内外における新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状態にあるが、基調としては持ち直している。

【当面の金融政策運営】

• 短期金利：当座預金のうち政策金利残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：年間およそ12兆円を上限に、必要に応じて買い入れを行う
• J-REIT：年間およそ1800億円を上限に、必要に応じて買い入れを行う

※過去の決定会合の結果は、こちらでご覧いただけます。

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《マンション管理》

９月21日、マンション管理に関する以下の２つの改正法のうち、「管理計画認定制度」と「敷地分割制度」、さらに「要除却認定基準の拡充」について、それぞれの施行日が定められました。

1. 改正マンション管理適正化法
2. 改正マンション建て替え円滑化法

＜改正項目と施行日＞

• 管理計画認定制度：2022年４月１日
• 敷地分割制度：2022年４月１日
• 要除却認定基準の拡充：2021年12月20日

※詳細は、こちらでご覧いただけます（国土交通省）

＜改正の背景＞

築40年超の分譲マンションは20年後に367万戸となり、現在の4.5倍になる見通しです。そのため、建物の老朽化や管理組合の担い手不足が懸念されており、マンションの再生に向けた取り組み強化が避けられなくなっています。

それぞれの具体的な改正内容は、こちらでご覧いただけます。

マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（概要）は、こちらでご覧いただけます。

さらに、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」も見直されました。2021年改訂版は、こちらでご覧いただけます。

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《2021年の基準地価》

９月21日、国土交通省から「基準地価」が公表されました。新型コロナの影響を受け、２年連続の下落となりました。

ただ、下落率は縮小しており、都心の希少性が高い住宅地や交通利便性に優れた住宅地では上昇が継続しています。とはいえ、商業地はこれまで国内外の来訪客増加による店舗・ホテル需要で上昇してきた地域、あるいは飲食店が集積する地域で需要減退、先行き不透明感から下落が継続しています。エリアによる濃淡が垣間見られます。

詳細は、こちらでご覧いただけます（国土交通省）

《参考》2021年の路線価

・消えたインバウンド、路線価に影　下落する観光地 （日経新聞）

・路線価６年ぶりに下落　商業地で顕著 （時事通信）

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《首都圏の中古マンション価格》

８月の首都圏の中古マンション価格（70平方メートル換算価格）は4243万円となり、４カ月連続で上昇しました。

都県別では、東京都が5827万円（前月5800万円）となり14カ月連続の上昇。神奈川県が3200万円（同3147万円）、埼玉県が2573万円（同2530万円）となり、２県も引き続きの上昇となりました。

※詳細なデータは、こちらで確認できます （東京カンテイ）

《住宅ローン減税 2022年度改正》

政府は2022年度税制改正で「住宅ローン減税」について、控除額を縮小する方向で検討に入りました。低金利により住宅ローンの借入金利が１％を割り込むケースがあり、控除額が支払い利息額を上回る「逆ざや」が発生しているためです。具体策としては

1. 控除額の上限を支払利息額に合わせる
2. 控除率を１％から引き下げる

いずれかを軸に検討する見通しです。詳細は、時事通信のサイトへ。

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《タワーマンションの市場動向》

不動産経済研究所がタワーマンションの市場動向を公表し、2021年以降、全国で建設・計画されているタワーマンションが約11万戸に達することが分かりました。

新型コロナウイルスの影響は懸念されるものの、今後、東京都心部や湾岸エリアを中心に大規模な開発プロジェクトが数多く控えており、タワーマンションの供給は底堅く続くと分析しています。

詳細なレポートは、こちらで確認できます。

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《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

政府は昨年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」のうち、サブリース分野の適正化に関する規定の施行日を2020年12月15日と定める政令等を閣議決定しました。（住宅新報）

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つ。このうちの前者の規定について施行日を定めました。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）