失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

新着ニュース（10月31日up）

《新設住宅着工戸数》

９月の新設住宅着工戸数は7万186戸（年率換算81万5000戸）となり、前年同期比マイナス9.9％　15カ月連続の減少です　（国土交通省）

利用関係別

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	22,337戸	－7.0％（14カ月連続の減少）
借 家	25,053戸	－14.8％（25カ月連続の減少）
給与住宅	637戸	＋37.3％（２カ月連続の増加）
分譲住宅	22,159戸	－7.8％（11カ月連続の減少）

分譲住宅の内訳

マンション	11,970戸	－0.4％（4カ月連続の減少）
一戸建て住宅	10,036戸	－15.6％（10カ月連続の減少）

　※ 給与住宅とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、持ち家とは自己居住目的で建てられた住宅、分譲住宅とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

《経済指標／失業率》

９月の日本の完全失業率は3.0％となり、前月から横ばいとなりました。新型コロナウイルスによる影響は残るものの、悪化が続いてきた雇用環境は持ちこたえています。

（参考）年明けからの米国と日本の失業率の推移

• 2020年9月　米国：7.9％　  日本：3.0％
• 2020年8月　米国：8.4％　  日本：3.0%
• 2020年7月　米国：10.2％　日本：2.9％
• 2020年6月　米国：11.1％　日本：2.8％
• 2020年5月　米国：13.3％　日本：2.9％
• 2020年4月　米国：14.7％　日本：2.6％
• 2020年3月　米国：4.4％　  日本：2.5％
• 2020年2月　米国：3.5％　  日本：2.4％
• 2020年1月　米国：3.6％　  日本：2.4％

《経済指標／主要国のGDP成長率》

アメリカの7月～9月期GDPの速報値はプラス33.1%（年率換算）となり、３四半期ぶりのプラス成長となりました。３兆ドルの財政出動が奏功し、GDPの７割を占める個人消費が40.7%増と全体を押し上げ、住宅投資も59.3%の大幅増となりました。

日本・アメリカ・中国のGDPの推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2020年7月～9月	未発表	＋33.1％（速報値）	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。

《日銀の金融政策》

日本銀行は金融政策決定会合で大規模な金融緩和策の維持を決定　（日本銀行）

• 短期金利：当座預金残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：当面、年間12兆円（原則は同６兆円）の買い入れを行う
• J-REIT：当面、年間1800億円（原則は同900億円）の買い入れを行う

《住宅ローン減税／税制改正》

「住宅ローン減税」控除期間13年の特例措置を２年延長　2021年度税制改正　（日本経済新聞）

財務省と国土交通省は、消費増税対策として導入した住宅ローン減税の特例措置について、適用対象となる入居期限を2年延長する方向で調整に入った。新型コロナウイルスの感染拡大もあり、住宅販売のテコ入れが必要とみている。政府内には小規模な床面積の物件を優遇の対象に含めるよう求める意見もあり、今後、与党と詰める。

住宅ローン減税は、10年間にわたり各年の住宅ローン残高の１％を所得税から税額控除する仕組み。2019年10月に消費税率を10％に引き上げた際に特例措置を導入し、20年12月末までに入居すれば、13年間の控除（本来は10年間）が受けられる。

これとは別に、新型コロナの感染拡大を受け、今年9月末までの契約などを条件に、21年12月末までの入居者に同じ特例（＝13年間の控除）を認める弾力化措置も設けている。財務・国交両省はこうした特例措置を２年間延長し、「2022年12月末までに入居」の場合でも控除の適用が受けられる案を軸に調整する。

住宅ローン減税は、住宅の床面積「50平方メートル以上」を要件としている。政府はこの面積要件も緩和し、より小さな床面積の物件でも適用対象に含める案を検討する。これまでは家族で住むことが多い3LDKなどが適用されてきたが、夫婦のみで住むような小規模住宅の需要が増えるとして、国交省が要件緩和を求めている。

こうした案は、与党税制調査会が2021年度の税制改正に向けて議論し、今冬12月にまとめる与党税制改正大綱に盛り込む。

（出所）日本経済新聞 2020年10月27日より抜粋

【改正案】

1. 控除期間13年の適用を受けられる特例措置の要件を見直し、現行の「2020年12月末までに入居する」という適用条件を改正し、改正後は「2022年12月末までに入居する」と2年間延長する。
2. 適用条件の１つ「取得した住宅の専有面積50平方メートル以上」を改正し、床面積50平方メートル未満（具体的な数値は検討中）に緩和する。

【関連サイト】

• 住宅ローン返済  コロナで生活困窮なら減額・免除へ
• コロナ被害による「住宅ローン減税」の弾力運用 その最新情報

《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

政府は今年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」のうち、サブリース分野の適正化に関する規定の施行日を12月15日と定める政令等を閣議決定しました。（住宅新報）

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つ。このうちの前者の規定について施行日を定めました。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）

《ゼネコン談合事件》

リニア新幹線の談合事件  大林組に31億円、清水建設に12億円の課徴金　（日本経済新聞）

リニア中央新幹線の建設工事を巡る談合事件で、公正取引委員会が独占禁止法違反で大林組と清水建設に合計およそ43億円の課徴金納付を命じる方針を固めました。談合に関わった大成建設と鹿島に再発防止を求める排除措置も命じる方針です。

《新築マンション市場動向》

９月の首都圏新築マンションの契約率は３カ月ぶりに70％台を回復 （不動産経済研究所）

区 分	９月分	前月比	前年同月比
発売戸数	2,477戸	48.4％の上昇（1,669戸）	5.0％の上昇（2,359戸）
販売価格	5,812万円	3.3％の下落（6,011万円）	3.0％の下落（5,991万円）
契約率	73.4％	4.9ptの上昇（68.5％）	16.6ptの上昇（56.8％）

《長期プライムレート》

10月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました （みずほ銀行）

《都心のオフィス空室率》

都心５区の９月のオフィス空室率は７カ月連続の上昇（悪化）です  （三鬼商事）

９月の平均空室率は3.43％となり、７カ月連続（前月比）で悪化しました。また、平均賃料も前月比で２カ月連続の下落です。

区 分	９月分	前月比	前年同月比
平均空室率	3.43％	0.36％の上昇	1.79％の上昇
平均賃料	22,733円	0.39％（89円）の下落	4.02％（878円）の上昇

《住宅ローン金利 フラット35》

10月のフラット35の適用金利は、４カ月ぶりに下落しました。　金利の推移はこちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.30％～2.06％（最多 1.30％）
• 頭金1割未満 1.56％～2.32％（最多 1.56％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.21％～1.97％（最多 1.21％）
• 頭金1割未満 1.47％～2.23％（最多 1.47％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.80％～2.27％（最多 1.80％）
• 頭金1割未満 2.06％～2.53％（最多 2.06％）

《住んでみたい街アンケート2020年》

メジャー７が定期的に実施している「住んでみたい街アンケート」の集計結果が公表され、首都圏では「恵比寿」が6年連続トップとなりました。

第1位：恵比寿　第2位：目黒　第3位：吉祥寺　第4位：自由が丘　第5位：横浜

《基準地価》

７月１日時点の基準地価　全国・全用途平均で３年ぶりの下落　（日本経済新聞）

国土交通省が発表した今年の基準地価（7月1日時点）は、全国の全用途平均で3年ぶりの下落となりました。住宅地は東京圏・大阪圏・名古屋圏、さらに地方圏もマイナスとなり、新型コロナウイルスの感染拡大が地価にも悪影響を及ぼしています。

《中古マンション価格》

１都３県 ８月の中古マンション70平米換算価格　（東京カンテイ）

１都３県平均では下落傾向にあるものの、東京都と埼玉県は前月比・前年同月比いずれも上昇しています。

エリア	８月度	前月比	前年同月比
１都３県	3,678万円	0.2％（９万円）の下落	0.7％（26万円）の下落
東京都	5,154万円	0.7％（34万円）の上昇	2.5％（127万円）の上昇
神奈川県	2,827万円	1.3％（36万円）の下落	0.7％（19万円）の下落
埼玉県	2,276万円	0.1％（2万円）の上昇	0.3％（6万円）の上昇
千葉県	2,094万円	0.8％（17万円）の下落	1.7％（34万円）の上昇

《不動産データ》

• 住宅ローン返済  コロナで生活困窮なら減額・免除へ （日本経済新聞）
• 2020年1月1日時点の路線価　5年連続で上昇する（国税庁）
• 中古マンションの管理費は1万2211円、修繕積立金は1万683円 （東日本レインズ）

ブログ＆オリジナルコラム

• 契約前「水災害リスク」の重要事項説明が義務化される（8月23日）
• テレワークが定着しても、住まい選びは「都心」「駅近」重視に変更なし（7月12日）
• 今、必要なのはマスクではなく、マスクのいらない暮らし（6月4日）
• コロナ被害による「住宅ローン減税」の弾力運用 その最新情報（5月22日）
• マンション分譲「大量集客」「大量販売」の終焉（5月15日）
• コロナ禍による「住宅ローン破綻」救済策はあるか？ （5月2日）

イベントスケジュール（10月31日up） 

《2020年10月》

• 10月31日（土）：ハロウィーン

《2020年11月》

• 11月1日（日）：大阪都構想の賛否を問う住民投票が実施される
• 11月2日（月）：11月の住宅ローン金利
• 11月3日（火）：アメリカ大統領選挙

• 11月6日（金）：10月のアメリカ雇用統計
• 11月8日（日）：大相撲11月場所が東京・両国国技館で開催される
• 11月10日（火）：11月の長期プライムレート

• 11月10日（火）：マイクロソフトが家庭用ゲーム機「Xbox」を発売する
• 11月12日（木）：ソニーが「プレイステーション５」を発売する
• 11月12日（木）：米男子メジャーゴルフ「マスターズ」がジョージア州で無観客開催される

• 11月15日（日）：七五三
• 11月16日（月）：日本の７月～９月GDP（速報値）が公表される
• 11月19日（木）：ボジョレーヌーボーが解禁される
• 11月19日（木）：10月の新築マンション市場動向

• 11月21日（土）：プロ野球 日本シリーズが開催される
• 11月29日（日）：マンション管理士の試験日
• 11月30日（月）：10月の新設住宅着工戸数

《2020年12月》

• 12月1日（火）：12月の住宅ローン金利
• 12月1日（火）：10月の日本の完全失業率
• 12月2日（水）：不動産テックEXPOが東京ビッグサイトで開催される

• 12月4日（金）：11月のアメリカ雇用統計
• 12月5日（土）：10月26日に召集された臨時国会が閉会する（41日間）

• 12月6日（日）：管理業務主任者の国家試験日
• 12月7日（月）：NHKでTVアニメ「進撃の巨人ファイナルシーズン」が放送開始される

• 12月8日（火）：日本の７月～９月GDP（改定値）が公表される
• 12月10日（木）：12月の長期プライムレート

• 12月17日（木）：11月の新築マンション市場動向
• 12月17日（木）：日本銀行の金融政策決定会合（17日・18日の2日間）

• 12月23日（水）：上皇さま（平成天皇）87歳の誕生日
• 12月25日（金）：クリスマス
• 12月25日（金）：11月の日本の完全失業率

• 12月30日（水）：東京証券取引所の大納会
• 12月30日（水）：世田谷一家殺害事件から20年（2000年）

• 12月31日（木）：第71回 NHK紅白歌合戦が無観客で開催される
• 12月31日（木）：ジャニーズの嵐が活動を休止する