失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

《住宅ローン減税 2022年度改正》

政府は住宅ローン減税の還付申告に関し、住宅ローンの年末残高証明書の勤務先への提出を不要とする方針を打ち出しました。

住宅ローン控除、残高証明の提出不要　年末調整を簡素に（日経）

新着ニュース（12月1日up）

《新設住宅着工戸数》

10月の新設住宅着工戸数は７万8004戸（年率換算89万2000戸）となり、前年同月比プラス10.4%  ８か月連続の増加となりました。新型コロナウイルスの感染拡大に一服感があり、住宅投資は回復基調が続いています（国土交通省）

※各年、および各月の推移は、こちらで確認できます。

利用関係別（2021年10月）

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	26,840戸	＋16.6％（12カ月連続の増加）
借 家	29,822戸	＋14.5％（8カ月連続の増加）
給与住宅	506戸	－45.2％（5カ月連続の減少）
分譲住宅	20,836戸	＋0.6%（先月の減少から増加へ）

分譲住宅の内訳（2021年10月）

マンション	8,436戸	－14.9％（3カ月連続の減少）
一戸建て住宅	12,284戸	＋15.4％（6カ月連続の増加）

　※ 「給与住宅」とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、「持ち家」とは自己居住目的で建てられた住宅、「分譲住宅」とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

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《日米の失業率》

10月の日本の完全失業率は2.7％となり、前月（2.8％）から0.1ポイント改善しました。低下は3カ月ぶり。新型コロナウイルス感染対策の緊急事態宣言などが全面解除され、国内経済が正常化に向かうなか、失業者数が減少しました。

※2020年1月からの推移を、こちらでご覧いただけます。

（参考）日本とアメリカの失業率の推移

年  月	日 本	米 国
2021年10月	2.7%	4.6%
2021年9月	2.8%	4.8%
2021年8月	2.8％	5.2%
2021年7月	2.8％	5.4%
2021年6月	2.9%	5.9%
2021年5月	3.0%	5.8%
2021年4月	2.8%	6.1%
2021年３月	2.6%	6.0%
2021年２月	2.9%	6.2%
2021年１月	2.9%	6.3%

（注）労働力調査により、一度、公表された数字が改定された場合、その数値（改定値）は上表に反映されていない場合があります。

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《地価LOOKレポート》

国交省から11月19日、今年７月～９月（第３四半期）の地価LOOKレポートが公表されました。全100地区のうち93地区が不変となり、前四半期から変化のない結果となりました。

詳しくは、こちらをご覧ください（国交省）

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《首都圏・新築マンション市場動向》

10月度の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比38.8％減の2055戸となり、２カ月連続の減少となりました。他方、分譲価格は４カ月連続で上昇しており、10月度は前年同月比で10.1％（620万円）上昇の6750万円となりました。

区 分	10月度	前月比	前年同月比
発売戸数	2,055戸	11.1%の減少（2,311戸）	38.8%の減少（3,358戸）
販売価格	6,750万円	2.5%の上昇（6,584万円）	10.1％の上昇（6,130万円）
契約率	71.4％	3.7ptの上昇（67.7％）	1.0ptの上昇（70.4％）

※ 詳細なデータは、こちらで確認できます（不動産経済研究所）

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《主要国のGDP成長率》

日本の７～９月期GDP（速報値）はマイナス3.0%となり、前の四半期（プラス1.9%）から一転、マイナス成長となりました。マイナス成長は2四半期ぶりです。新型コロナウイルスの感染拡大による緊急事態宣言などで個人消費が落ち込み、自動車の減産で輸出も伸び悩みました。

日本・アメリカ・中国のGDP成長率の推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2021年7月～9月	－3.0％（速報値）	＋2.0％（速報値）	＋4.9％
2021年4月～6月	＋1.9％	＋6.7%	＋7.9％
2021年1月～3月	－3.9％	＋6.4％	＋18.3％
2020年10月～12月	＋11.7％	＋4.3％	＋6.5％
2020年7月～9月	＋22.9％	＋33.4％	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。どちらも「年率換算」した数値です。

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《都心のオフィス空室率》

10月時点の都心５区の平均空室率は6.47％となり、20カ月連続（前月比）で上昇しています。上昇幅は微増になりつつあるものの、連続上昇は止まりません。

また、同月の平均賃料（20,804円）は15カ月連続（同）で下落しており、平均空室率とともに悪化傾向が続いています。

※データの詳細や過去の推移は、こちらで確認できます （三鬼商事）

「前月」および「前年同月」との比較

区 分	10月分	前月（変動幅）	前年同月（変動幅）
平均空室率	6.47％	6.43%（0.04ptの上昇）	3.93%（2.54ptの上昇）
平均賃料	20,804円	20,858円（54円の下落）	22,434円（1.630円の下落）

※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

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《長期プライムレート》

11月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました。2020年8月12日に適用されて以来、1.00％のまま変動がありません。

また、短期プライムレートも変更なく、1.475％で据え置かれました （みずほ銀行）

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《フラット35の借入金利／2021年11月》

11月のフラット35の借入金利は、2カ月連続の上昇となりました。

※金利の推移は、こちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.33％～2.21％（最多 1.33％）
• 頭金1割未満 1.59％～2.47％（最多 1.59％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.21％～2.09％（最多 1.21％）
• 頭金1割未満 1.47％～2.35％（最多 1.47％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.84％～2.31％（最多 1.84％）
• 頭金1割未満 2.10％～2.57％（最多 2.10％）

各金利（頭金１割以上）前月比と前年同月比

区 分	11月	前月（変動率）	前年同月（変動率）
フラット35	1.33%	1.30%（＋0.03％）	1.31%（＋0.02％）
フラット20	1.21%	1.18%（＋0.03％）	1.22％（－0.01％）
フラット50	1.84%	1.81%（＋0.03％）	1.82％（＋0.02％）

※過去の金利は、こちらで確認できます。

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《マンション価格の年収倍率》

東京カンテイが10月28日、都道府県別のマンション価格の年収倍率を公表しました。

新築マンションの年収倍率で、最も高かったのが東京都の13.40倍、続いて京都府11.34倍、沖縄県10.84倍となりました。

・新築マンションの年収倍率は、こちらです（東京カンテイ）

・築10年・中古マンションの年収倍率は、こちらでご覧いただけます。

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《日本銀行の金融政策》

日本銀行は10月27日・28日に開催した金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策（当面の金融政策運営）の維持を決定しました。

同時に展望レポートを公表し、今年度のGDPの見通しを前回（7月15日・16日）のプラス3.8％からプラス3.4％に引き下げました。新型コロナの影響で半導体が不足したほか、原材料や部品の供給に制約が出て、輸出や生産の一時的な減速が見込まれるためとしています。

他方、来年度（2022年度）のGDP成長率はプラス2.7％からプラス2.9％に上方修正しています。

【基調判断】

わが国の景気は、内外における新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状態にあるが、基調としては持ち直している。

【当面の金融政策運営】

• 短期金利：当座預金のうち政策金利残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：年間およそ12兆円を上限に、必要に応じて買い入れを行う
• J-REIT：年間およそ1800億円を上限に、必要に応じて買い入れを行う

※過去の決定会合の結果は、こちらでご覧いただけます。

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《団地型マンションの敷地分割》

国土交通省が「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン（案）」を公表しました。マンション建替え円滑化法の改正で、団地での敷地分割制度が創設されたことを受け、敷地分割事業の進め方を指針としてまとめました。

団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン （国交省）

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《事故物件の告知義務》

10月8日、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。

不動産取引にあたり、対象不動産で過去に人の死が生じた場合、宅地建物取引業者が負うべき義務の解釈について、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめています。

詳しくは、こちらをご覧ください （国交省）

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《コロナによる住まい探しへの影響》

9月28日、リクルートが住宅の購入・建築を検討している人を対象に調査を行いました。コロナ拡大による住まい探しへの影響について、58％の人が「影響はない」と答えており、引き続き住宅需要の高さが感じられます。

詳しくは、こちらをご覧ください （リクルート）

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《マンション管理》

９月21日、マンション管理に関する以下の２つの改正法のうち、「管理計画認定制度」と「敷地分割制度」、さらに「要除却認定基準の拡充」について、それぞれの施行日が定められました。

1. 改正マンション管理適正化法
2. 改正マンション建て替え円滑化法

＜改正項目と施行日＞

• 管理計画認定制度：2022年４月１日
• 敷地分割制度：2022年４月１日
• 要除却認定基準の拡充：2021年12月20日

※詳細は、こちらでご覧いただけます（国土交通省）

＜改正の背景＞

築40年超の分譲マンションは20年後に367万戸となり、現在の4.5倍になる見通しです。そのため、建物の老朽化や管理組合の担い手不足が懸念されており、マンションの再生に向けた取り組み強化が避けられなくなっています。

それぞれの具体的な改正内容は、こちらでご覧いただけます。

マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（概要）は、こちらでご覧いただけます。

さらに、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」も見直されました。2021年改訂版は、こちらでご覧いただけます（2021年9月28日）

2022年4月に施行されるマンション管理計画認定制度にかかる事務手続きを円滑に行えるよう、都道府県向けに「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」が策定されました（2021年11月30日）

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《2021年の基準地価》

９月21日、国土交通省から「基準地価」が公表されました。新型コロナの影響を受け、２年連続の下落となりました。

ただ、下落率は縮小しており、都心の希少性が高い住宅地や交通利便性に優れた住宅地では上昇が継続しています。とはいえ、商業地はこれまで国内外の来訪客増加による店舗・ホテル需要で上昇してきた地域、あるいは飲食店が集積する地域で需要減退、先行き不透明感から下落が継続しています。エリアによる濃淡が垣間見られます。

詳細は、こちらでご覧いただけます（国土交通省）

《参考》2021年の路線価

・消えたインバウンド、路線価に影　下落する観光地 （日経新聞）

・路線価６年ぶりに下落　商業地で顕著 （時事通信）

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《タワーマンションの市場動向》

不動産経済研究所がタワーマンションの市場動向を公表し、2021年以降、全国で建設・計画されているタワーマンションが約11万戸に達することが分かりました。

新型コロナウイルスの影響は懸念されるものの、今後、東京都心部や湾岸エリアを中心に大規模な開発プロジェクトが数多く控えており、タワーマンションの供給は底堅く続くと分析しています。

詳細なレポートは、こちらで確認できます。

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《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

2020年6月、賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が成立しました。

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つです。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）

賃貸住宅管理業法ポータルサイト　（国土交通省）