失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

新着ニュース（４月13日up）

《長期プライムレート》

４月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました。2020年8月12日に適用されて以来、1.00％のまま変動がありません。

また、短期プライムレートも変更なく、1.475％で据え置かれました （みずほ銀行）

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《都心のオフィス空室率》

都心５区の３月のオフィス空室率は13カ月連続の上昇 （三鬼商事）

３月時点の都心５区の平均空室率は5.42％となり、13カ月連続（前月比）で上昇（悪化）しています。2015年6月以来の５％台が続きます。

また、平均賃料は８カ月連続（同）で下落しており、オフィスを集約する動きに伴う解約や新規供給の影響が数字になって表れています。

区 分	３月分	前月（変動幅）	前年同月（変動幅）
平均空室率	5.42％	5.24%（0.18ptの上昇）	1.50%（3.92ptの上昇）
平均賃料	21,541円	21,662円（121円の下落）	22,594円（1053円の下落）

※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

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《事業主別の供給専有面積ランキング》

不動産経済研究所が、事業主別の供給専有面積ランキングを発表しました。売主・事業主の供給規模を、専有面積の多寡で確認しようという試みです。

＜全国マンション　事業主別の供給専有面積 TOP５＞

1. 野村不動産
2. プレサンスコーポレーション
3. 住友不動産
4. 三井不動産レジデンシャル
5. あなぶき興産

６位以降のランキングは、こちらで確認できます。

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《日米の失業率》

３月のアメリカの失業率は6.0％となり、前月から0.2ポイント改善しました。新型コロナウイルスのワクチン普及や政府による追加支援策が追い風となり、景気回復期待につながっています。

（参考）アメリカと日本の失業率の推移

• 2021年3月　米国：6.0％　 日本は未発表
• 2021年2月　米国：6.2％　 日本：2.9％
• 2021年1月　米国：6.3％　 日本：2.9％
• 2020年12月　米国：6.7％　日本：3.0％
• 2020年11月　米国：6.7%   日本：3.0％
• 2020年10月　米国：6.9％　日本：3.1％
• 2020年9月　米国：7.9％　  日本：3.0％
• 2020年8月　米国：8.4％　  日本：3.0%
• 2020年7月　米国：10.2％　日本：2.9％
• 2020年6月　米国：11.1％　日本：2.8％
• 2020年5月　米国：13.3％　日本：2.9％
• 2020年4月　米国：14.7％　日本：2.6％
• 2020年3月　米国：4.4％　  日本：2.5％
• 2020年2月　米国：3.5％　  日本：2.4％
• 2020年1月　米国：3.6％　  日本：2.4％

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《フラット35の借入金利／2021年4月》

4月のフラット35の適用金利は、3カ月連続で上昇しました。　金利の推移はこちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.37％～2.17％（最多 1.37％）
• 頭金1割未満 1.63％～2.43％（最多 1.63％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.24％～2.04％（最多 1.24％）
• 頭金1割未満 1.50％～2.30％（最多 1.50％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.83％～2.30％（最多 1.83％）
• 頭金1割未満 2.09％～2.56％（最多 2.09％）

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《新設住宅着工戸数》

２月の新設住宅着工戸数は6万764戸（年率換算80万8000戸）となり、前年同月比マイナス3.7％　20カ月連続の減少です。　（国土交通省）

再び、分譲住宅（マンション）が前年同月比で大きく減少に転じたのが敗因といえます。引き続き、着工戸数の先細り感は払しょくできません。

利用関係別（2021年2月）

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	20,390戸	＋4.3％（4カ月連続の増加）
借 家	22,556戸	－0.4％（30カ月連続の減少）
給与住宅	420戸	−23.4％（増加から減少に転じる）
分譲住宅	17,398戸	−14.6％（増加から減少に転じる）

分譲住宅の内訳（2021年2月）

マンション	6,779戸	−27.5％（増加から減少に転じる）
一戸建て住宅	10,470戸	－4.0％（15カ月連続の減少）

　※ 「給与住宅」とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、「持ち家」とは自己居住目的で建てられた住宅、「分譲住宅」とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

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《2021年の公示地価》

国土交通省から2021年の公示地価が公表され、５年連続の上昇はストップ。６年ぶりの下落となりました。今後、これまでの流れが変わり、土地の価格は下落局面に突入するのでしょうか？

コロナで変動 「公示地価」は下げり続けるのか？　（東洋経済オンライン）

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《主要国のGDP成長率》

アメリカの2020年10～12月期GDP（確報値）が発表され、プラス4.3％（年率換算）となりました。２月に発表された改定値（4.1%）から0.2ポイント上方修正です。

日本・アメリカ・中国のGDP成長率の推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2020年10月～12月	＋11.7％（改定値）	＋4.3％	＋6.5％
2020年7月～9月	＋22.9％	＋33.4％	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。いずれも「年率換算」した数値です。

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《日本銀行の金融政策》

日本銀行は３月18日・19日に開催した金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策の維持を決定しました。

また、同時に、より効果的で持続的な金融緩和を実施していくための点検を行い、以下の対応を行うこととしました。

【ETF購入の柔軟化】

日銀は年間12兆円を上限にETFを買い入れていますが、今回、年間およそ12兆円の「上限」は残すものの、年間およそ６兆円の「原則的な方針」をなくすとともに、買い入れは市場全体の値動きを示すとされるTOPIXに連動するものに限るとしました。

【イールドカーブ・コントロールの変動幅の明確化】

これまで「おおむね±0.1％の幅から、上下にその倍程度の変動」を許容していましたが、「上下に±0.25％程度」と変動幅を拡大・明確化しました。

【当面の金融政策運営】

• 短期金利：当座預金のうち政策金利残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：年間およそ12兆円を上限に、必要に応じて買い入れを行う
• J-REIT：年間およそ1800億円を上限に、必要に応じて買い入れを行う

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《首都圏・新築マンション市場動向》

２月度の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比50.7％増の2243戸となり、大きく増加しました。同時に、契約率も70％を回復し、改善傾向が見られます（不動産経済研究所）

区 分	２月度	前月比	前年同月比
発売戸数	2,243戸	69.3%の増加（1,325戸）	50.7%の増加（1,488戸）
販売価格	6,380万円	9.5%の上昇（5,824万円）	2.4％の下落（6,536万円）
契約率	76.0％	7.9ptの上昇（68.1％）	16.7ptの上昇（59.3％）

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《マンション管理》

３月１日、マンション管理に関する以下の２つの改正法が施行されました。　（国土交通省）

• 改正マンション管理適正化法
• 改正マンション建て替え円滑化法

築40年超の分譲マンションは20年後に367万戸となり、現在の4.5倍になる見通しです。そのため、建物の老朽化や管理組合の担い手不足が懸念されており、マンションの再生に向けた取り組み強化が避けられなくなっています。

それぞれの具体的な改正内容は、こちらでご覧いただけます。

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《グリーン住宅ポイント制度》

グリーン住宅ポイント制度が創設されます　（国土交通省）

新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図るため、一定の省エネ性能を有する住宅の新築やリフォーム等に対して、商品や追加工事と交換できるポイントを付与する「グリーン住宅ポイント制度」が創設されます。

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《東京オリンピック・パラリンピック》

今夏の東京オリンピック・パラリンピックは有観客での開催を想定しているそうです。IOCのバッハ会長が来日した際、会談で菅総理は「東京大会では、観客の参加を想定した様々な検討を進めている」と説明しています。バッハ会長も「スタジアムに観客が入り、安全に試合を観戦できると確信している」と述べています。同氏は、来日前から「五輪中止は議論しない」と明言していました。

参考までに、今後のオリンピックは以下の都市での開催が決まっています。

• 2022年（冬季）：中国の北京（2008年の夏季大会に続き、史上初めて夏冬で五輪を開催）
• 2024年（夏季）：フランスのパリ（東京五輪の次期の夏季オリンピックとなる）
• 2026年（冬季）：イタリアのミラノとコルティナダンペッツォで共同開催される
• 2028年（夏季）：アメリカのロサンゼルス

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《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

政府は昨年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」のうち、サブリース分野の適正化に関する規定の施行日を2020年12月15日と定める政令等を閣議決定しました。（住宅新報）

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つ。このうちの前者の規定について施行日を定めました。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）

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ブログ＆オリジナルコラム

• 2021年の年頭あいさつ（1月５日）

• 契約前「水災害リスク」の重要事項説明が義務化される（8月23日）
• テレワークが定着しても、住まい選びは「都心」「駅近」重視に変更なし（7月12日）
• 今、必要なのはマスクではなく、マスクのいらない暮らし（6月4日）
• コロナ被害による「住宅ローン減税」の弾力運用 その最新情報（5月22日）
• マンション分譲「大量集客」「大量販売」の終焉（5月15日）
• コロナ禍による「住宅ローン破綻」救済策はあるか？ （5月2日）

イベントスケジュール（4月14日up） 

《2021年4月》

• 4月14日（水）：熊本地震（2016年）から５年になる

• 4月15日（木）：所得税の確定申告 受付の締め切り
• 4月16日（金）：日米首脳会談がワシントンで開催される
• 4月16日（金）：中国１月～３月GDPが公表される

• 4月19日（月）：３月の首都圏新築マンション市場動向
• 4月21日（水）：アップルがイベントを開催する
• 4月23日（金）：岡江久美子さん（享年63歳）の命日

• 4月25日（日）：福知山線の脱線事故（2005年）から16年
• 4月25日（日）：衆議院と参議院それぞれで補欠選挙が実施される
• 4月26日（月）：日銀の金融政策決定会合（26日・27日の２日間）
• 4月28日（水）：３月の新設住宅着工戸数

《2021年5月》

• 5月6日（木）：５月のフラット35の適用金利
• 5月7日（金）：アメリカ雇用統計

• 5月9日（日）：母の日
• 5月9日（日）：大相撲５月場所（東京・国技館）
• 5月10日（月）：５月の長期プライムレート

• 5月13日（木）：世界経済フォーラム年次総会
• 5月15日（土）：沖縄本土復帰記念日（1972年）