失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

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平賀功一 | Facebook

新着ニュース（5月14日up）

《都心のオフィス空室率》

都心５区の４月のオフィス空室率は14カ月連続の上昇 （三鬼商事）

４月時点の都心５区の平均空室率は5.65％となり、14カ月連続（前月比）で上昇（悪化）しています。2015年6月以来の５％台が続きます。

また、平均賃料は９カ月連続（同）で下落しており、オフィスを集約する動きに伴う解約や新規供給の影響が数字になって表れています。

区 分	４月分	前月（変動幅）	前年同月（変動幅）
平均空室率	5.65％	5.42%（0.23ptの上昇）	1.56%（4.09ptの上昇）
平均賃料	21,415円	21,541円（126円の下落）	22,820円（1,405円の下落）

※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

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《長期プライムレート》

５月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました。2020年8月12日に適用されて以来、1.00％のまま変動がありません。

また、短期プライムレートも変更なく、1.475％で据え置かれました （みずほ銀行）

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《日米の失業率》

４月のアメリカの失業率は6.1％となり、前月から0.1ポイント悪化しました。ちょうど１年前（2020年４月）の14.7％からは大きく改善しましたが、就業者数の伸びが市場の予想を大きく下回っており、国内経済の回復には時間がかかるとの認識が示されています。

（参考）日本とアメリカの失業率の推移

年  月	日 本	米 国
2021年4月	未発表	6.1%
2021年３月	2.6%	6.0%
2021年２月	2.9%	6.2%
2021年１月	2.9%	6.3%
2020年12月	3.0%	6.7%
2020年11月	3.0%	6.7%
2020年10月	3.1%	6.9%
2020年９月	3.0%	7.9%
2020年８月	3.0%	8.4%
2020年７月	2.9%	10.2%
2020年６月	2.8%	11.1%
2020年５月	2.9%	13.3%
2020年４月	2.6%	14.7%
2020年３月	2.5%	4.4%
2020年２月	2.4%	3.5%
2020年１月	2.4%	3.6%

（注）労働力調査により、一度、公表された数字が改定された場合、その数値（改定値）は上表に反映されていない場合があります。

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《フラット35の借入金利／2021年5月》

５月のフラット35の借入金利は、2021年1月以来、４カ月ぶりの下落となりました。　金利の推移はこちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.36％～2.16％（最多 1.36％）
• 頭金1割未満 1.62％～2.42％（最多 1.62％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.23％～2.03％（最多 1.23％）
• 頭金1割未満 1.49％～2.29％（最多 1.49％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.81％～2.28％（最多 1.81％）
• 頭金1割未満 2.07％～2.54％（最多 2.07％）

各金利（頭金１割以上）前月比と前年同月比

区 分	５月	前月（変動率）	前年同月（変動率）
フラット35	1.36%	1.37%（－0.01％）	1.30%（＋0.06％）
フラット20	1.23%	1.24%（－0.01％）	1.23％（変動なし）
フラット50	1.81%	1.83%（－0.02％）	1.63％（＋0.18％）

※過去の金利はこちらで確認できます。

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《主要国のGDP成長率》

米商務省からアメリカの2021年１月～３月期GDP（速報値）が発表され、プラス6.4％となりました。３四半期連続でのプラス成長です。

家計や企業に対する巨額の財政出動と新型コロナウイルスのワクチン普及を背景に個人消費が大きく伸びました。

日本・アメリカ・中国のGDP成長率の推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2021年1月～3月	未発表	＋6.4％（速報値）	＋18.3％
2020年10月～12月	＋11.7％	＋4.3％	＋6.5％
2020年7月～9月	＋22.9％	＋33.4％	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。どちらも「年率換算」した数値です。

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《新設住宅着工戸数》

３月の新設住宅着工戸数は７万1787戸（年率換算88万戸）となり、前年同月比プラス1.5%  21か月ぶりにプラスに転じました（国土交通省）

持ち家、貸家、さらに分譲住宅のいずれもが、前年同月比でプラスに転じたことが影響しています。

※各年、および各月の推移は、こちらで確認できます。

利用関係別（2021年3月）

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	22,340戸	＋0.1％（５カ月連続の増加）
借 家	27,245戸	＋2.6％（31カ月ぶりの増加）
給与住宅	378戸	−40.7％（２カ月連続の減少）
分譲住宅	21,824戸	＋2.8％（減少から増加に転じる）

分譲住宅の内訳（2021年3月）

マンション	10.392戸	＋9.4％（減少から増加に転じる）
一戸建て住宅	11,319戸	－2.6％（16カ月連続の減少）

　※ 「給与住宅」とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、「持ち家」とは自己居住目的で建てられた住宅、「分譲住宅」とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

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《タワーマンションの市場動向》

不動産経済研究所がタワーマンションの市場動向を公表し、2021年以降、全国で建設・計画されているタワーマンションが約11万戸に達することが分かりました。

新型コロナウイルスの影響は懸念されるものの、今後、東京都心部や湾岸エリアを中心に大規模な開発プロジェクトが数多く控えており、タワーマンションの供給は底堅く続くと分析しています。

詳細なレポートは、こちらで確認できます。

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《日本銀行の金融政策》

日本銀行は4月26日・27日に開催した金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策の維持を決定しました。

また、同時に公表した展望レポートで、2023年度の物価見通しを発表。日銀は物価上昇が1.0%にとどまると予測し、その結果、黒田総裁の任期中（2023年４月まで）に２%の物価安定目標は達成できないことになりました。

【当面の金融政策運営】

• 短期金利：当座預金のうち政策金利残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：年間およそ12兆円を上限に、必要に応じて買い入れを行う
• J-REIT：年間およそ1800億円を上限に、必要に応じて買い入れを行う

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《３大都市圏の中古マンション》

３月の３大都市圏の中古マンション（70平方メートル換算価格）は７ヵ月連続で上昇し、2002年の集計開始以来、初めて4000万円の大台を突破しました。高値圏での一段高の動きが鮮明になっています（東京カンテイ）

詳細なデータは、こちらで確認できます。

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《首都圏・新築マンション市場動向》

３月度の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比44.9％増の3103戸となり、４カ月連続で増加しました。同時に契約率も73.6％と好調で、良好な需給が続いています（不動産経済研究所）

区 分	３月度	前月比	前年同月比
発売戸数	3,103戸	38.3%の増加（2,243戸）	44.9%の増加（2,142戸）
販売価格	6,330万円	0.8%の下落（6,380万円）	2.8％の上昇（6,156万円）
契約率	73.6％	2.4ptの下落（76.0％）	3.6ptの上昇（70.0％）

※ 詳細なデータは、こちらで確認できます。

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《2021年の公示地価》

国土交通省から2021年の公示地価が公表され、５年連続の上昇はストップ。６年ぶりの下落となりました。今後、これまでの流れが変わり、土地の価格は下落局面に突入するのでしょうか？

コロナで変動 「公示地価」は下げり続けるのか？　（東洋経済オンライン）

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《日本銀行の金融政策》

日本銀行は３月18日・19日に開催した金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策の維持を決定しました。

また、同時に、より効果的で持続的な金融緩和を実施していくための点検を行い、以下の対応を行うこととしました。

【ETF購入の柔軟化】

日銀は年間12兆円を上限にETFを買い入れていますが、今回、年間およそ12兆円の「上限」は残すものの、年間およそ６兆円の「原則的な方針」をなくすとともに、買い入れは市場全体の値動きを示すとされるTOPIXに連動するものに限るとしました。

【イールドカーブ・コントロールの変動幅の明確化】

これまで「おおむね±0.1％の幅から、上下にその倍程度の変動」を許容していましたが、「上下に±0.25％程度」と変動幅を拡大・明確化しました。

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《マンション管理》

３月１日、マンション管理に関する以下の２つの改正法が施行されました。　（国土交通省）

• 改正マンション管理適正化法
• 改正マンション建て替え円滑化法

築40年超の分譲マンションは20年後に367万戸となり、現在の4.5倍になる見通しです。そのため、建物の老朽化や管理組合の担い手不足が懸念されており、マンションの再生に向けた取り組み強化が避けられなくなっています。

それぞれの具体的な改正内容は、こちらでご覧いただけます。

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《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

政府は昨年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」のうち、サブリース分野の適正化に関する規定の施行日を2020年12月15日と定める政令等を閣議決定しました。（住宅新報）

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つ。このうちの前者の規定について施行日を定めました。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）

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ブログ＆オリジナルコラム

• 2021年の年頭あいさつ（1月５日）

• 契約前「水災害リスク」の重要事項説明が義務化される（8月23日）
• テレワークが定着しても、住まい選びは「都心」「駅近」重視に変更なし（7月12日）
• 今、必要なのはマスクではなく、マスクのいらない暮らし（6月4日）
• コロナ被害による「住宅ローン減税」の弾力運用 その最新情報（5月22日）
• マンション分譲「大量集客」「大量販売」の終焉（5月15日）
• コロナ禍による「住宅ローン破綻」救済策はあるか？ （5月2日）

イベントスケジュール（5月15日up） 

《2021年5月》

• 5月15日（土）：沖縄本土復帰記念日（1972年）

• 5月18日（火）：日本１～３月GDP（速報値）
• 5月20日（木）：４月の新築マンション市場動向

• 5月30日（日）：競馬 日本ダービー
• 5月31日（月）：４月の新設住宅着工戸数

《2021年6月》

• 6月1日（火）：６月の住宅ローン金利
• 6月4日（金）：５月のアメリカ雇用統計

• 6月8日（火）：日本１～３月GDP（改定値）
• 6月8日（火）：秋葉原殺傷事件（2008年）から13年

• 6月10日（木）：５月のオフィス空室率
• 6月10日（木）：６月の長期プライムレート

• 6月15日（火）：民泊新法の施行（2018年）から３年
• 6月16日（水）：通常国会が閉幕する

• 6月17日（木）：５月の新築マンション市場動向
• 6月17日（木）：日銀の金融政策決定会合（17日・18日）
• 6月20日（日）：父の日