失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

新着ニュース（12月3日up）

《税制改正／住宅ローン減税》

住宅ローン減税の控除額の計算方法に「年間の返済利息」を採用する案が浮上（NHK）

2021年度の税制改正で焦点の1つとなっている住宅ローン減税をめぐり、政府・自民党は現行の制度を見直し、控除する額を「年末時点のローン残高の1％」か「その年に支払った利息の総額」のどちらか少ないほうとする方向で調整を進めています。なお、実施時期は2022年度の可能性もあります。

（参考）日本経済新聞2020年11月18日

住宅ローン減税の床面積要件「50平方メートル以上」から「40平方メートル以上」へ緩和

現在、2021年度の税制改正が政府・与党で議論されています。住宅ローン減税について改正が検討されており、床面積要件の緩和が俎上（そじょう）に挙がっています。具体的には、適用条件の１つ「取得した住宅の専有面積50平方メートル以上」を改正し、「同 床面積40平方メートル以上」に緩和（＝対象住宅の拡大）する案を軸に検討されています。政府内から「必要な措置だ」との声があり、業界団体からも強い要望が出されています。

（参考）日本経済新聞 2020年10月27日

「住宅ローン減税」控除期間13年の特例措置を２年延長　2021年度税制改正

財務省と国土交通省は、消費増税対策として導入した住宅ローン減税の特例措置について、適用対象となる入居期限を2年延長する方向で調整に入った。新型コロナウイルスの感染拡大もあり、住宅販売のテコ入れが必要とみている。政府内には小規模な床面積の物件を優遇の対象に含めるよう求める意見もあり、今後、与党と詰める。

住宅ローン減税は、10年間にわたり各年の住宅ローン残高の１％を所得税から税額控除する仕組み。2019年10月に消費税率を10％に引き上げた際に特例措置を導入し、20年12月末までに入居すれば、13年間の控除（本来は10年間）が受けられる。

これとは別に、新型コロナの感染拡大を受け、今年9月末までの契約などを条件に、21年12月末までの入居者に同じ特例（＝13年間の控除）を認める弾力化措置も設けている。財務・国交両省はこうした特例措置を２年間延長し、「2022年12月末までに入居」の場合でも控除の適用が受けられる案を軸に調整する。

住宅ローン減税は、住宅の床面積「50平方メートル以上」を要件としている。政府はこの面積要件も緩和し、より小さな床面積の物件でも適用対象に含める案を検討する。これまでは家族で住むことが多い3LDKなどが適用されてきたが、夫婦のみで住むような小規模住宅の需要が増えるとして、国交省が要件緩和を求めている。

こうした案は、与党税制調査会が2021年度の税制改正に向けて議論し、今冬12月にまとめる与党税制改正大綱に盛り込む。

【改正案のまとめ】

1. 控除期間13年の適用を受けられる特例措置の要件を見直し、現行の「2020年12月末までに入居する」という適用条件を改正し、改正後は「2022年12月末までに入居する」と2年間延長する。
2. 適用条件の１つ「取得した住宅の専有面積50平方メートル以上」を改正し、「床面積40平方メートル以上」へと緩和する。
3. 控除額の算定方法を見直し、「年末時点のローン残高の1％」か「その年に支払った利息の総額」のどちらか少ない額を税額控除する。

《住宅ローン金利 フラット35》

12月のフラット35の適用金利は、前月と変わりませんでした。　金利の推移はこちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.31％～2.06％（最多 1.31％）
• 頭金1割未満 1.57％～2.32％（最多 1.57％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.22％～1.97％（最多 1.22％）
• 頭金1割未満 1.48％～2.23％（最多 1.48％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.82％～2.29％（最多 1.82％）
• 頭金1割未満 2.08％～2.55％（最多 2.08％）

《経済指標／失業率》

10月の日本の失業率は3.1％となり、前月から0.1ポイント上がりました。2カ月ぶりの悪化となり、3カ月連続で３％台となりました。

（参考）アメリカと日本の失業率の推移

• 2020年10月　米国：6.9％　日本：3.1％
• 2020年9月　米国：7.9％　  日本：3.0％
• 2020年8月　米国：8.4％　  日本：3.0%
• 2020年7月　米国：10.2％　日本：2.9％
• 2020年6月　米国：11.1％　日本：2.8％
• 2020年5月　米国：13.3％　日本：2.9％
• 2020年4月　米国：14.7％　日本：2.6％
• 2020年3月　米国：4.4％　  日本：2.5％
• 2020年2月　米国：3.5％　  日本：2.4％
• 2020年1月　米国：3.6％　  日本：2.4％

《新設住宅着工戸数》

10月の新設住宅着工戸数は7万685戸（年率換算80万2000戸）となり、前年同月比マイナス8.3％　16カ月連続の減少です　（国土交通省）

利用関係別（2020年10月）

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	23,013戸	－6.1％（15カ月連続の減少）
借 家	26,043戸	－11.5％（26カ月連続の減少）
給与住宅	923戸	＋193.0％（3カ月連続の増加）
分譲住宅	20,706戸	－9.6％（12カ月連続の減少）

分譲住宅の内訳（2020年10月）

マンション	9,908戸	－0.9％（5カ月連続の減少）
一戸建て住宅	10,647戸	－16.3％（11カ月連続の減少）

　※ 給与住宅とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、持ち家とは自己居住目的で建てられた住宅、分譲住宅とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

《不動産業者の不祥事・トラブル》

東京・杉並区の不動産会社「IRIS」が約4500万円を脱税した疑いで刑事告発される　（NHK）

住宅販売会社の「IRIS」（アイリス）が、実際には取り引きしていない知り合いの会社に虚偽の領収証を作成してもらい、架空の手数料を計上するなどして、去年５月までの３年間に約１億8500万円の所得を隠し、4500万円を脱税したとして法人税法違反などの疑いで東京地方検察庁に刑事告発されました。

《経済指標／主要国のGDP成長率》

アメリカの7月～9月期GDP「改定値」はプラス33.1%（年率換算）となり、「速報値」と同じ（横ばい）になりました。市場予想は33.2％で、速報値と比べて設備投資は上方修正されましたが、個人消費は小幅に引き下げられました。

日本・アメリカ・中国のGDPの推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2020年7月～9月	＋21.4％（速報値）	＋33.1％（改定値）	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。いずれも「年率換算」した数値です。

《首都圏・中古マンション価格》

コロナ禍でも、東京都の中古マンション価格は４カ月連続で上昇　（東京カンテイ）

10月の首都圏中古マンション価格（70平方メートル換算した価格）は、東京都が牽引する形で引き続き上昇しました。都県別では、東京都が4ヵ月連続で上昇（前月比）したのに対し、神奈川県や千葉県、埼玉県は下落（同）しました。

《首都圏・新築マンション市場動向》

10月の首都圏新築マンションは発売戸数が3358戸となり、前年同月から1351戸（67.3%）の大幅増加となりました （不動産経済研究所）

区 分	10月分	前月比	前年同月比
発売戸数	3,358戸	35.6％の上昇（2,477戸）	67.3％の上昇（2,007戸）
販売価格	6,130万円	5.5%の上昇（5,812万円）	2.3％の上昇（5,992万円）
契約率	70.4％	3.0ptの下落（73.4％）	27.8ptの上昇（42.6％）

《東京オリンピック・パラリンピック》

来夏の東京オリンピック・パラリンピックは有観客での開催を想定しているそうです。IOCのバッハ会長が来日した際、会談で菅総理は「東京大会では、観客の参加を想定した様々な検討を進めている」と説明しています。バッハ会長も「スタジアムに観客が入り、安全に試合を観戦できると確信している」と述べています。同氏は、来日前から「五輪中止は議論しない」と明言していました。

参考までに、今後のオリンピックは以下の都市での開催が決まっています。オリンピックは「4年に1回」ではなく「2年に１回」開催されます。

• 2022年（冬季）：中国の北京（2008年の夏季大会に続き、史上初めて夏冬で五輪を開催）
• 2024年（夏季）：フランスのパリ（東京五輪の次期の夏季オリンピックとなる）
• 2026年（冬季）：イタリアのミラノとコルティナダンペッツォで共同開催される
• 2028年（夏季）：アメリカのロサンゼルス

《都心のオフィス空室率》

都心５区の10月のオフィス空室率は８カ月連続の上昇（悪化）です  （三鬼商事）

10月の平均空室率は3.93％となり、８カ月連続（前月比）で悪化しました。また、平均賃料も前月比で３カ月連続の下落です。

区 分	10月分	前月（変動幅）	前年同月（変動幅）
平均空室率	3.93％	3.43%（0.50％の上昇）	1.63%（2.30％の上昇）
平均賃料	22,434円	22,733円（299円の下落）	22,010円（424円の上昇）

《長期プライムレート  短期プライムレート》

11月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました。また、短期プライムレートも変更なく、1.475％のままでした （みずほ銀行）

《日銀の金融政策》（10月28日・29日に開催）

日本銀行は金融政策決定会合で大規模な金融緩和策の維持を決定　（日本銀行）

• 短期金利：当座預金残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：当面、年間12兆円（原則は同６兆円）の買い入れを行う
• J-REIT：当面、年間1800億円（原則は同900億円）の買い入れを行う

《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

政府は今年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」のうち、サブリース分野の適正化に関する規定の施行日を12月15日と定める政令等を閣議決定しました。（住宅新報）

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つ。このうちの前者の規定について施行日を定めました。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）

《ゼネコン談合事件》

リニア新幹線の談合事件  大林組に31億円、清水建設に12億円の課徴金　（日本経済新聞）

リニア中央新幹線の建設工事を巡る談合事件で、公正取引委員会が独占禁止法違反で大林組と清水建設に合計およそ43億円の課徴金納付を命じる方針を固めました。談合に関わった大成建設と鹿島に再発防止を求める排除措置も命じる方針です。

《住んでみたい街アンケート2020年》

メジャー７が定期的に実施している「住んでみたい街アンケート」の集計結果が公表され、首都圏では「恵比寿」が6年連続トップとなりました。

第1位：恵比寿　第2位：目黒　第3位：吉祥寺　第4位：自由が丘　第5位：横浜

《2020年の基準地価》

７月１日時点の基準地価　全国・全用途平均で３年ぶりの下落　（日本経済新聞）

国土交通省が発表した今年の基準地価（7月1日時点）は、全国の全用途平均で3年ぶりの下落となりました。住宅地は東京圏・大阪圏・名古屋圏、さらに地方圏もマイナスとなり、新型コロナウイルスの感染拡大が地価にも悪影響を及ぼしています。

《不動産データ》

• 住宅ローン返済  コロナで生活困窮なら減額・免除へ （日本経済新聞）
• 2020年1月1日時点の路線価　5年連続で上昇する（国税庁）
• 中古マンションの管理費は1万2211円、修繕積立金は1万683円 （東日本レインズ）

ブログ＆オリジナルコラム

• 契約前「水災害リスク」の重要事項説明が義務化される（8月23日）
• テレワークが定着しても、住まい選びは「都心」「駅近」重視に変更なし（7月12日）
• 今、必要なのはマスクではなく、マスクのいらない暮らし（6月4日）
• コロナ被害による「住宅ローン減税」の弾力運用 その最新情報（5月22日）
• マンション分譲「大量集客」「大量販売」の終焉（5月15日）
• コロナ禍による「住宅ローン破綻」救済策はあるか？ （5月2日）

イベントスケジュール（12月3日up） 

《2020年12月》

• 12月4日（金）：11月のアメリカ雇用統計
• 12月5日（土）：10月26日に召集された臨時国会が閉会する（41日間）

• 12月6日（日）：管理業務主任者の国家試験日
• 12月7日（月）：NHKでTVアニメ「進撃の巨人 ファイナルシーズン」が放送開始される

• 12月8日（火）：日本の７月～９月GDP（改定値）が公表される
• 12月10日（木）：12月の長期プライムレート
• 12月10日（木）：11月のオフィス空室率

• 12月17日（木）：11月の新築マンション市場動向
• 12月17日（木）：日本銀行の金融政策決定会合（17日・18日の2日間）

• 12月23日（水）：上皇さま（平成天皇）87歳の誕生日
• 12月25日（金）：クリスマス
• 12月25日（金）：11月の日本の完全失業率
• 12月25日（金）：11月の新設住宅着工戸数

• 12月27日（日）：宅地建物取引士の追加試験の実施日

• 12月30日（水）：東京証券取引所の大納会
• 12月30日（水）：世田谷一家殺害事件から20年（2000年）

• 12月31日（木）：第71回 NHK紅白歌合戦が無観客で開催される
• 12月31日（木）：ジャニーズの嵐がこの日を最後に活動を休止する

《2021年の主なイベント》※予定を含む

• 新年の一般参賀は新型コロナウイルスの感染状況を踏まえ、開催中止となった
• アメリカの大統領に民主党のバイデン氏（就任時78歳）が就任する（1月20日）

• 大阪のユニバーサル・スタジオが、新エリア「スーパー・ニンテンドー・ワールド」を開業する（2月4日）
• IKEA（イケア）が、都心型店舗の3店舗目となるIKEA新宿を2021年春に開業する

• 東京オリンピック（7月23日～）、東京パラリンピック（8月24日～）が開催される
• 衆議院議員選挙（10月21日で４年の任期満了となる）
• 東京都議会議員選挙（7月22日で４年の任期満了となる）

• 東日本大震災（2011年）から10年の節目を迎える（3月11日）
• アメリカ世界同時多発テロの勃発（2001年）から20年となる（9月11日）

• 9月に「デジタル庁」が創設される
• ３年に一度の固定資産税の評価替えが行われる