失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

新着ニュース（2月25日up）

《住宅ローン減税》

｢住宅ローン減税｣改正で還付金もらえるのは誰？（東洋経済オンライン）

累次の改正で、その仕組みが分かりにくくなっている「住宅ローン減税」ーー 20年以上前までさかのぼり、制度の内容と狙いを復習です。 2021年度税制改正の理解にも役立ちます。

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《新築マンション年間の発売戸数》

2020年に日本で発売された新築マンションの年間発売戸数は5万9907戸となり、２年連続の減少です。６万戸を割り込み、1976年（4万9955戸）以来の低水準となりました。　（不動産経済研究所）

他方、年間の分譲価格は4971万円（前年比3.8％上昇）で、４年連続の上昇となりました。最高値を更新です。2021年の年間マンション発売戸数は６万9000戸と同研究所は予測します。

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《マンション管理》

３月１日、マンション管理に関する以下の２つの改正法が施行されます。　（国土交通省）

• 改正マンション管理適正化法
• 改正マンション建て替え円滑化法

築40年超の分譲マンションは20年後に367万戸となり、現在の4.5倍になる見通しです。そのため、建物の老朽化や管理組合の担い手不足が懸念されており、マンションの再生に向けた取り組み強化が避けられなくなっています。

それぞれの具体的な改正内容は、こちらでご覧いただけます。

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《首都圏・新築マンション市場動向》

１月度の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比7.1％増の1325戸となり、２カ月連続で増加しました （不動産経済研究所）

区 分	1月度	前月比	前年同月比
発売戸数	1,325戸	82.0%の減少（7,362戸）	7.1%の増加（1,237戸）
販売価格	5,824万円	3.6%の上昇（5,620万円）	30.6％の下落（8,386万円）
契約率	68.1％	5.5ptの上昇（62.6％）	4.9ptの上昇（63.2％）

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《主要国のGDP成長率》

日本の2020年10～12月期GDP（速報値）が発表され、プラス12.7％（年率換算）となりました。２期連続のプラス成長です。

また、同時に発表された2020年通期のGDPはマイナス4.8％でした。マイナス成長は、リーマンショック後の2009年以来（マイナス2.5％）11年ぶりです。

日本・アメリカ・中国のGDP成長率の推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2020年10月～12月	＋12.7％（速報値）	＋4.0％（速報値）	＋6.5％
2020年7月～9月	＋22.9％	＋33.4％	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。いずれも「年率換算」した数値です。

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《都心のオフィス空室率》

都心５区の１月のオフィス空室率は11カ月連続の上昇（悪化） （三鬼商事）

１月時点の都心５区の平均空室率は4.82％となり、11カ月連続（前月比）で上昇しています。また、平均賃料は６カ月連続（同）で下落しており、引き続き在宅勤務の広がりを背景に、オフィスを集約する動きが続いています。

区 分	１月分	前月（変動幅）	前年同月（変動幅）
平均空室率	4.82％	4.49%（0.33ptの上昇）	1.53%（3.29ptの上昇）
平均賃料	21,846円	21,999円（153円の下落）	22,448円（602円の下落）

※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

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《長期プライムレート 》

２月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました。2020年8月12日に適用されて以来、およそ２年半、1.00％のまま変動がありません。

また、短期プライムレートも変更なく、1.475％で据え置かれました （みずほ銀行）

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《日米の失業率》

1月のアメリカの失業率は6.3％となり、前月から0.4ポイント低下しました。昨年4月（14.7％）のピークから順調に改善しており、新型コロナウイルスの感染再拡大でストップしていた経済活動が再始動し、雇用が徐々に回復しつつあるのが主因とみられます。

（参考）アメリカと日本の失業率の推移

• 2021年1月　米国：6.3％　 日本は未発表
• 2020年12月　米国：6.7％　日本：2.9％
• 2020年11月　米国：6.7%   日本：2.9％
• 2020年10月　米国：6.9％　日本：3.1％
• 2020年9月　米国：7.9％　  日本：3.0％
• 2020年8月　米国：8.4％　  日本：3.0%
• 2020年7月　米国：10.2％　日本：2.9％
• 2020年6月　米国：11.1％　日本：2.8％
• 2020年5月　米国：13.3％　日本：2.9％
• 2020年4月　米国：14.7％　日本：2.6％
• 2020年3月　米国：4.4％　  日本：2.5％
• 2020年2月　米国：3.5％　  日本：2.4％
• 2020年1月　米国：3.6％　  日本：2.4％

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《フラット35の借入金利／2021年2月》

２月のフラット35の適用金利は、３カ月ぶりに上昇しました。　金利の推移はこちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.32％～2.17％（最多 1.32％）
• 頭金1割未満 1.58％～2.43％（最多 1.58％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.23％～2.08％（最多 1.23％）
• 頭金1割未満 1.49％～2.34％（最多 1.49％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.84％～2.31％（最多 1.84％）
• 頭金1割未満 2.10％～2.57％（最多 2.10％）

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《新設住宅着工戸数》

12月の新設住宅着工戸数は6万5643戸（年率換算78万4000戸）となり、前年同月比マイナス9.0％　18カ月連続の減少です。　（国土交通省）

分譲マンション（分譲住宅の内訳）が先月の増加から一転、再び減少に転じ、31.3％のマイナスとなりました。

利用関係別（2020年12月）

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	22,819戸	＋2.4％（２カ月連続の増加）
借 家	24,423戸	－11.5％（28カ月連続の減少）
給与住宅	779戸	＋15.2％（5カ月連続の増加）
分譲住宅	17,622戸	－18.4％（14カ月連続の減少）

分譲住宅の内訳（2020年12月）

マンション	6,149戸	－31.3％（先月の増加から減少へ）
一戸建て住宅	11,315戸	－8.9％（13カ月連続の減少）

　※ 「給与住宅」とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、「持ち家」とは自己居住目的で建てられた住宅、「分譲住宅」とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

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《日本銀行の金融政策》

日本銀行は1月20日・21日に開催した金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策の維持を決定しました。

日銀は日本経済の先行きについて、新型コロナウイルスの影響が徐々に和らいでいくもとで、改善基調をたどると想定しています。しかし、感染症への警戒感が続く中で、そのペースは緩やかなものにとどまると考えられるとし、2020年度の成長率をマイナス5.6%（前回はマイナス5.5％）に下方修正しました。

【当面の金融政策運営】

• 短期金利：当座預金残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：当面、年間12兆円（原則は同６兆円）の買い入れを行う
• J-REIT：当面、年間1800億円（原則は同900億円）の買い入れを行う

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《グリーン住宅ポイント制度》

グリーン住宅ポイント制度が創設されます　（国土交通省）

新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図るため、一定の省エネ性能を有する住宅の新築やリフォーム等に対して、商品や追加工事と交換できるポイントを付与する「グリーン住宅ポイント制度」が創設されます。

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《2021年度税制改正》

12月10日、2021年度の与党税制改正大綱が正式決定されました（日本経済新聞）

固定資産税

• 地価上昇で課税額が増える見込みのすべての土地で、2021年度に限り20年度と同額に据え置く。

住宅ローン減税

• 特例措置（控除期間を10年間から13年間に延長する特例）を2年延長する。
• 所得1000万円以下という制限を設け、住居の床面積を「50平方メートル以上」から「40平方メートル以上」に緩和する。

【関連サイト】住宅ローン減税が延長されます　（国土交通省）

【住宅ローン減税の改正内容】

1. 控除期間13年の適用を受けられる特例措置の要件を見直し、現行の「2020年12月末までに入居する」という適用条件を改正し、改正後は「2022年12月末までに入居する」と2年間延長する。
2. 適用条件の１つ「取得した住宅の専有面積50平方メートル以上」を改正し、「床面積40平方メートル以上」へと緩和する。なお、50平方メートル未満の場合は1000万円の所得制限を設ける。

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《東京オリンピック・パラリンピック》

今夏の東京オリンピック・パラリンピックは有観客での開催を想定しているそうです。IOCのバッハ会長が来日した際、会談で菅総理は「東京大会では、観客の参加を想定した様々な検討を進めている」と説明しています。バッハ会長も「スタジアムに観客が入り、安全に試合を観戦できると確信している」と述べています。同氏は、来日前から「五輪中止は議論しない」と明言していました。

参考までに、今後のオリンピックは以下の都市での開催が決まっています。

• 2022年（冬季）：中国の北京（2008年の夏季大会に続き、史上初めて夏冬で五輪を開催）
• 2024年（夏季）：フランスのパリ（東京五輪の次期の夏季オリンピックとなる）
• 2026年（冬季）：イタリアのミラノとコルティナダンペッツォで共同開催される
• 2028年（夏季）：アメリカのロサンゼルス

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《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

政府は昨年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」のうち、サブリース分野の適正化に関する規定の施行日を2020年12月15日と定める政令等を閣議決定しました。（住宅新報）

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つ。このうちの前者の規定について施行日を定めました。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）

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ブログ＆オリジナルコラム

• 2021年の年頭あいさつ（1月５日）

• 契約前「水災害リスク」の重要事項説明が義務化される（8月23日）
• テレワークが定着しても、住まい選びは「都心」「駅近」重視に変更なし（7月12日）
• 今、必要なのはマスクではなく、マスクのいらない暮らし（6月4日）
• コロナ被害による「住宅ローン減税」の弾力運用 その最新情報（5月22日）
• マンション分譲「大量集客」「大量販売」の終焉（5月15日）
• コロナ禍による「住宅ローン破綻」救済策はあるか？ （5月2日）

イベントスケジュール（2月26日up） 

《2021年2月》

• 2月26日（金）：１月の新設住宅着工戸数

《2021年3月》

※３月下旬には2021年の「公示地価」が公表されます。

• 3月1日（月）：フラット35 3月の適用金利
• 3月2日（火）：日本の１月の完全失業率

• 3月5日（金）：アメリカ雇用統計
• 3月9日（火）：日本の10月～12月GDP（改定値）

• 3月10日（水）：3月の長期プライムレート
• 3月11日（木）：東日本大震災（2011年）から10年
• 3月11日（木）：２月のオフィス空室率

• 3月14日（日）：大相撲3月場所（東京の両国国技館）
• 3月14日（日）：ホワイトデー

• 3月18日（木）：2月の首都圏新築マンション市場動向
• 3月18日（木）：日銀の金融政策決定会合（18・19の両日）

• 3月19日（金）：センバツ高校野球が開幕する
• 3月20日（土）：地下鉄サリン事件（1995年）から26年

• 3月25日（木）：東京五輪の聖火リレーが始まる
• 3月26日（金）：プロ野球 セ・パ両リーグの公式戦が開幕する
• 3月29日（月）：志村けんさん（享年70歳）の一周忌