失敗しない住宅選び講座

人生には様々なライフイベントがありますが、その中でマイホームの新築や購入はまさしくビッグイベントです。多くの人は何千万円という借金を背負い、何十年間も長い住宅ローンを払い続けなければなりません。それだけに、後になって「後悔した」「失敗だった」では取り返しがつかないのです。

本サイトは筆者の営業経験から得た知識などを踏まえ、住宅の取引を検討している皆様に少しでも役立つような情報を、ちまたに流通する住宅情報誌やWeb媒体とは異なった視点で、「本音」かつ「公平」「中立」な立場から提供します。差し障りのない一般論に終始した大衆迎合的な情報とは決別し、クセのある個性的なコンテンツ発信を目指します。不動産業界の裏話や営業マン時代の失敗談なども織り交ぜながら、具体的にわかりやすく解説します。

新着ニュース（6月19日up）

《首都圏・新築マンション市場動向》

５月度の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比556.0％増の2578戸となり、６カ月連続で前年同月を上回りました。今年２月～５月と、４カ月続けて2000戸台を維持しています。

他方、分譲価格は大幅に下落しており、5908万円となりました。前月（7764万円）の一時的な急騰から落ち着きを取り戻した格好です。

区 分	５月度	前月比	前年同月比
発売戸数	2,578戸	23.4%の増加（2,089戸）	556.0%の増加（393戸）
販売価格	5,908万円	23.9%の下落（7,764万円）	8.9％の下落（6,485万円）
契約率	69.3％	4.3ptの下落（73.6％）	3.0ptの下落（72.3％）

※ 詳細なデータは、こちらで確認できます（不動産経済研究所）

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《日本銀行の金融政策》

日本銀行は6月17日・18日に開催した金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策（当面の金融政策運営）の維持を決定しました。

また、新型コロナウイルス対応の資金繰り支援策の期限を2022年3月末まで半年間延長すると決めました。コロナ禍が長期化し、企業の資金繰りの厳しさが続くとみて、支援を続けます。さらに、金融機関の気候変動対応の投融資を後押しする新たな資金供給策の導入も決めました。

【基調判断】

わが国の景気は、内外における新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状態にあるが、基調としては持ち直している。

【当面の金融政策運営】

• 短期金利：当座預金のうち政策金利残高にマイナス0.1％の金利を適用する
• 長期金利：10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう金融操作する
• ETF：年間およそ12兆円を上限に、必要に応じて買い入れを行う
• J-REIT：年間およそ1800億円を上限に、必要に応じて買い入れを行う

※過去の決定会合の結果は、こちらでご覧いただけます。

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《都心のオフィス空室率》

都心５区の５月のオフィス空室率は15カ月連続の上昇 （三鬼商事）

５月時点の都心５区の平均空室率は5.90％となり、15カ月連続（前月比）で上昇（悪化）しています。2015年6月以来の５％台が続きます。

また、平均賃料は10カ月連続（同）で下落しており、オフィスを集約する動きに伴う解約や新規供給の影響が数字になって表れています。

「前月」および「前年同月」との比較

区 分	５月分	前月（変動幅）	前年同月（変動幅）
平均空室率	5.90％	5.65%（0.25ptの上昇）	1.64%（4.26ptの上昇）
平均賃料	21,249円	21,415円（166円の下落）	22,836円（1,587円の下落）

※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

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《長期プライムレート》

６月の長期プライムレートは1.00％となり、据え置きとなりました。2020年8月12日に適用されて以来、1.00％のまま変動がありません。

また、短期プライムレートも変更なく、1.475％で据え置かれました （みずほ銀行）

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《主要国のGDP成長率》

日本の1～3月期GDP（改定値）は、マイナス3.9%（年率換算）となりました。５月に公表された速報値（年率マイナス5.1%）からは上方修正されました。また、「住宅投資」もプラス1.1％からプラス1.2％に上方修正されています。

日本・アメリカ・中国のGDP成長率の推移

対象期間	日 本	米 国	中 国
2021年1月～3月	－3.9％	＋6.4％（改定値）	＋18.3％
2020年10月～12月	＋11.7％	＋4.3％	＋6.5％
2020年7月～9月	＋22.9％	＋33.4％	＋4.9％
2020年4月～６月	－28.1％	－31.4％	＋3.2％
2020年１月～３月	－2.2％	－5.0％	－6.8％
2019年10月～12月	－7.1％	＋2.1％	＋6.0％

※日本のGDPは「改定値」、アメリカのGDPは「確報値」を掲載しています。どちらも「年率換算」した数値です。

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《地価LOOKレポート》

主要都市の地価動向を示す地価LOOKレポートが公表され、今年１月～３月（第一四半期）は下落地区数および横ばい地区数が減少し、上昇地区数が増加しました。

詳細なデータは、こちらで確認できます（国土交通省）

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《日米の失業率》

５月のアメリカの失業率は5.8％となり、前月から0.3ポイント改善しました。新型コロナウイルスのワクチンが普及し、経済活動への制限が一段と緩和されたのが一因とされます。

（参考）日本とアメリカの失業率の推移

年  月	日 本	米 国
2021年5月	未発表	5.8%
2021年4月	2.8%	6.1%
2021年３月	2.6%	6.0%
2021年２月	2.9%	6.2%
2021年１月	2.9%	6.3%
2020年12月	3.0%	6.7%
2020年11月	3.0%	6.7%
2020年10月	3.1%	6.9%
2020年９月	3.0%	7.9%
2020年８月	3.0%	8.4%
2020年７月	2.9%	10.2%
2020年６月	2.8%	11.1%
2020年５月	2.9%	13.3%
2020年４月	2.6%	14.7%
2020年３月	2.5%	4.4%
2020年２月	2.4%	3.5%
2020年１月	2.4%	3.6%

（注）労働力調査により、一度、公表された数字が改定された場合、その数値（改定値）は上表に反映されていない場合があります。

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《フラット35の借入金利／2021年6月》

６月のフラット35の借入金利は、２カ月連続の下落となりました。　金利の推移はこちらへ

フラット35（借入期間21年～35年）

• 頭金1割以上 1.35％～2.15％（最多 1.35％）
• 頭金1割未満 1.61％～2.41％（最多 1.61％）

フラット20（借入期間15年～20年）

• 頭金1割以上 1.22％～2.02％（最多 1.22％）
• 頭金1割未満 1.48％～2.28％（最多 1.48％）

フラット50（借入期間36年～50年）

• 頭金1割以上 1.82％～2.29％（最多 1.82％）
• 頭金1割未満 2.08％～2.55％（最多 2.08％）

各金利（頭金１割以上）前月比と前年同月比

区 分	6月	前月（変動率）	前年同月（変動率）
フラット35	1.35%	1.36%（－0.01％）	1.29%（＋0.06％）
フラット20	1.22%	1.23%（－0.01％）	1.22％（変動なし）
フラット50	1.82%	1.81%（＋0.01％）	1.62％（＋0.20％）

※過去の金利はこちらで確認できます。

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《新設住宅着工戸数》

４月の新設住宅着工戸数は７万4521戸（年率換算88万3000戸）となり、前年同月比プラス7.1%  2か月連続の増加となりました。長らく続いた前年比マイナスからの底入れ感が感じられます（国土交通省）

※各年、および各月の推移は、こちらで確認できます。

利用関係別（2021年４月）

区 分	住宅着工戸数	前年同月比
持ち家	22,877戸	＋8.8％（6カ月連続の増加）
借 家	28,825戸	＋13.6％（２カ月連続の増加）
給与住宅	336戸	−45.3％（３カ月連続の減少）
分譲住宅	22,483戸	−0.3％（増加から減少に転じる）

分譲住宅の内訳（2021年４月）

マンション	10.776戸	＋0.5％（２カ月連続の増加）
一戸建て住宅	11,595戸	－0.6％（17カ月連続の減少）

　※ 「給与住宅」とは、会社・官公署・学校などが、その社員・職員・教員などを居住させる目的で建設された住宅です。また、「持ち家」とは自己居住目的で建てられた住宅、「分譲住宅」とは事業主が販売を目的に建築した住宅を指します。

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《３大都市圏の中古マンション》

４月の３大都市圏の中古マンション価格（70平方メートル換算価格）は７ヵ月連続上昇がストップし、小幅下落の4019万円でした。

都県別では、東京都が10カ月連続で上昇（5622万円）したものの、埼玉県（2437万円）と千葉県（2206万円）は下落に転じました。

詳細なデータは、こちらで確認できます （東京カンテイ）

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《タワーマンションの市場動向》

不動産経済研究所がタワーマンションの市場動向を公表し、2021年以降、全国で建設・計画されているタワーマンションが約11万戸に達することが分かりました。

新型コロナウイルスの影響は懸念されるものの、今後、東京都心部や湾岸エリアを中心に大規模な開発プロジェクトが数多く控えており、タワーマンションの供給は底堅く続くと分析しています。

詳細なレポートは、こちらで確認できます。

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《マンション管理》

３月１日、マンション管理に関する以下の２つの改正法が施行されました。　（国土交通省）

• 改正マンション管理適正化法
• 改正マンション建て替え円滑化法

築40年超の分譲マンションは20年後に367万戸となり、現在の4.5倍になる見通しです。そのため、建物の老朽化や管理組合の担い手不足が懸念されており、マンションの再生に向けた取り組み強化が避けられなくなっています。

それぞれの具体的な改正内容は、こちらでご覧いただけます。

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《賃貸住宅管理業法のサブリース規制》

政府は昨年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」のうち、サブリース分野の適正化に関する規定の施行日を2020年12月15日と定める政令等を閣議決定しました。（住宅新報）

同法の定める措置は「サブリースについての規定」と「賃貸住宅の管理業者に対する登録の義務化」の２つ。このうちの前者の規定について施行日を定めました。サブリース規定では、勧誘する際、故意に事実を告げなかったり、不実を告げるなどの不当な行為を禁止し、賃貸借契約の締結前には重要事項の説明を義務付けました。

これに合わせ、国交省が「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定・公表しています。一定のルールを設けることで、より適正な広告や勧誘が実施され、もって透明性が高く質の高い営業活動やサービスが提供されることが期待されます。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン　（国土交通省）

イベントスケジュール（6月19日up） 

《2021年6月》

• 6月20日（日）：父の日
• 6月20日（日）：緊急事態宣言が解除される
• 6月30日（水）：５月の新設住宅着工戸数

《2021年7月》

• 7月中：2021年の路線価（国税庁）

• 7月1日（木）：７月のフラット35の適用金利
• 7月2日（金）：アメリカ雇用統計

• 7月4日（日）：東京都議会議員選挙
• 7月4日（日）：大相撲７月場所
• 7月4日（日）：アメリカ独立記念日

• 7月8日（木）：６月のオフィス空室率
• 7月9日（金）：７月の長期プライムレート
• 7月15日（木）：日銀の金融政策決定会合（15・16の両日）