判断基準が「隠れた瑕疵」から「契約内容の適合性」に変わる
2020年4月1日、私法の基本法とされる民法（債権法）が改正されました。今般の社会経済情勢になじまなくなった内容を見直し、抽象的な表現のため各人で解釈が異なりやすかった条文を国民一般に分かりやすいものとするのが目的です。
改正により、不動産取引では土地・建物に内在していた欠陥や不具合に対する担保責任の帰責性が再定義され、これまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと置き換えられました。
復習を兼ねて、瑕疵担保責任とは売買契約の目的物が通常、有すべき品質や性能を欠いていた場合、売り主が買い主に対して負う担保責任です。たとえば雨漏りやシロアリ被害、配管の水漏れ、土壌汚染といった「隠れた瑕疵」が見つかった場合、買い主は損害賠償や契約解除（契約の目的が達成できない場合）を売り主に請求できます。
これが、新民法では「契約不適合責任」に改められました。「引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して、契約の内容に適合しているかどうか」を基準に契約不履行責任の適否を判断することとしました。欠陥が見つかった際に売り主が責任を負うかどうかは、欠陥の存在が「契約の内容に適合しているか否か」で判断されます。やや乱暴な例ではありますが、欠陥があることを前提とした売買契約は「欠陥があることも契約内容の一部」＝「契約に適合」とみなされます。目的物に不具合があっても契約の内容に適合する限り、売り主に結果責任は問えないのです。買い主が契約の目的物（土地や建物）をどのように捉えていたかが重要な判断要素となります。
《瑕疵担保責任》／改正前
売買契約の目的物が通常、有すべき品質や性能を欠いていた場合、売り主が買い主に対して負う担保責任。欠陥や不具合が「隠れている」必要あり
《契約不適合責任》／改正後（2020年4月1日以降）
引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して、契約の内容に適合していない場合、売り主が買い主に対して負う契約責任。債務不履行の判断が「隠れた瑕疵」ではなく「契約内容の適合性」に変わる。
4月から契約不適合責任に置き換わったことにより、債務不履行の責任範囲が拡大されました。改正前、瑕疵担保責任で買い主が請求できたのは「損害賠償請求権」と「契約解除権」の2種類だけだったのですが、改正後、新たに「修補請求権」（条文では追完請求権）と「代金減額請求権」が追加されました。修補請求権とは、契約目的物の不適合部分を売り主に無償で修理させる請求権です。催告しても追完請求に応じない、あるいはそもそも履行不能という場合など、不適合の程度に応じて代金を値引かせようというのが代金減額請求権です。
改正により「瑕疵」という表現は姿を消しました。その結果、「隠れた瑕疵」＝「通常、要求されるような注意力を働かせても発見できなかった瑕疵」という概念も見直されました。契約書の内容に基づいて債務不履行責任を判断する「契約責任」が不動産取引における新基準となりました。売買契約の内容こそが、リスク点検の基礎となるのです。
「契約不適合責任」で買い主が請求できる4つの権利
- 損害賠償請求権
- 契約解除権
- 修補請求権（追完請求権）
- 代金減額請求権
